房地产行业专题研究：把握资产重估预期下的香港地产机遇

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 把握资产重估预期下的香港地产机遇 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 港铁公司 66 HK 29.50 增持 资料来源：华泰研究预测 2025 年 5 月 25 日│中国内地 专题研究 多重积极因素催化下，香港房地产市场有望迎来企稳契机 当前全球去美元化大幕初启，香港作为亚洲流动性最好的离岸市场之一，资产价值有望迎来重估。我们认为香港楼市已经历较长时间调整，正处于企稳复苏的关键期，尽管短期来看仍面临一定库存去化压力，但在人民币潜在升值、港股财富效应外溢、政策全面放松、利率下行及内地人才持续流入等多重积极因素推动下，我们认为香港房地产市场将迎来改善，两类资产修复值得关注：1、香港住宅市场成交量价有望于 2025 年下半年开始迎来企稳回升；2、商业资产有望随着景气度回升，受益于消费改善及租金回暖。我们看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注香港地铁沿线拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的港铁公司。 历史复盘：香港股市对楼市走势具备领先效应 我们通过复盘 2003 年以来三轮恒生指数牛市和香港楼市成交量价的联动关系，分别是 2003-2007 年 SARS 后经济复苏期周期、2009-2015 年 QE 货币宽松刺激周期、2016 年-2018 年宏观基本面及流动性改善周期。我们发现三轮周期中，恒生指数的上涨往往领先于楼市成交量和价的修复。成交量方面，私人住宅成交量的 6 个月移动平均同比增速通常滞后于股市拐点约5-7 个月，楼市价格变化滞后股市约 8-11 个月。而在流动性宽松周期中，股市对楼市成交量和成交价的传导时间会进一步缩短。2024 年 9 月以来恒生指数已持续上涨 33%，持续的估值修复和活跃度提升对本轮香港房地产市场的领先效应值得关注。 2024 年以来香港楼市：成交结构性改善，高利率环境缓解 2024 年以来，香港楼市在政策全面松绑的推动下迎来结构性改善。2024 全年香港私人住宅成交量/金额同比分别+25%/18%，均创下近三年新高。尽管成交活跃度上升，受限于新增供应集中入市、高利率环境持续（2024 年）以及宏观经济不确定性等因素影响，已完工未售库存去化周期仍超过 20 个月，导致整体成交均价仍承压，已连续 38 个月同比下跌（截至 2025 年 3月），高利率环境和高库存是香港住宅市场的核心矛盾。然而，随着 5 月初以来 HIBOR 快速下跌，港元流动性进一步宽松，高利率矛盾在短期内已有所缓解，后续需要关注库存去化周期改善节奏。 当前香港楼市正面临多重改善机遇，私人住宅市场有望迎来成交量价企稳 尽管当前香港楼市距离全面复苏仍面临一定挑战，我们认为存在多重机遇助力香港楼市改善：1、人民币升值带来的资产重估。人民币兑港币升值有望推动香港经济再通胀，也有望驱动内地资金配置地产等香港资产。2、香港资本市场活跃度提升带来的财富效应对本地楼市将产生积极影响。3、近期流动性逐步宽松改善利率环境，考虑 HIBOR 与香港房价呈一定的负相关性，且“供平过租”现象逐渐放大，使楼市投资吸引力有所增强。4、过去两年“高才通”等移民计划共引入 18 万名新移民，人口由降转升，潜在的购房需求增多将有助于楼市企稳。5、楼市政策宽松程度已回归至 2009 年前水平，我们认为当前香港政府对于刺激楼市回暖政策仍有空间，包括但不限于在按揭贷款、税收、租金、供给等层面进一步优化。结合以上这些积极因素，我们预计香港房地产市场有望在 2025 年下半年逐步走向企稳，预计2025-2026 年私人住宅成交量同比+3%/+5%，成交价格同比+0%/+3%。 风险提示：香港楼市复苏进程不达预期；HIBOR 利率短期反弹的风险。 (31)(16)(1)1429May-24Sep-24Jan-25May-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 正文目录 核心观点 ....................................................................................................................................................................... 3 历史复盘：香港股市与楼市存在联动 ........................................................................................................................... 4 SARS 后经济复苏周期（2003 年 3 月—2007 年 10 月） ..................................................................................... 4 QE 货币宽松刺激周期（2009 年 2 月—2015 年 4 月） ........................................................................................ 5 宏观基本面及流动性改善驱动周期（2016 年 2 月—2018 年 1 月） ..................................................................... 5 2024 年以来香港楼市：成交迎来结构性改善，库存压力仍存 ...................................................................................... 7 政策刺激下，成交量有所回暖 ............................................................................................................................... 7 库存仍在增加，但新开工有所减少 ..........................................................................