房地产行业最新观点及25年1-4月数据深度解读：销售市场热度延续低位震荡，竣工同比结束阶段性回升

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2025 年 05 月 25 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 25 年 1-4 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 4 月单月销售面积基期调整同比增速为-2.1%（较上月减少 1.2pct），整体新房市场热度延续低位震荡的特征，推盘回升过程中销量增速仍保持低位，背后原因或是购房意愿等仍受到压制，而短期部分群体的观望情绪又被中美经贸事件放大。往后看，据房管局高频数据，5 月 1-15 日销量同比较 4 月增加6pct 至-13%，可关注近期住房公积金利率以及 LPR 下调后等对销售数据的潜在带动；结构上看 4-5 月“贸易五省”销量同比增速表现出较整体更大的波动幅度，也即 4 月下降幅度以及 5 月以来反弹幅度都更明显，“贸易五省”样本与整体样本差异性较过去有所放大； ❑ 4 月竣工面积基期调整同比增速为-27.9%（较上月减少 16.4pct），竣工回落快于预期，根据销售、新开工等领先指标，判断竣工同比在 26 年下半年之前或持续处于偏低位置； 4 月新开工面积基期调整同比增速为-22.1%（较上月减少 4.0pct），根据拿地对新开工的领先关系，维持判断“新开工跌幅或在 25 年上半年呈逐步收窄趋势”；中期角度，若总购房需求在净租金回报率与贷款利率差收窄之下逐步企稳，新开工或在房企“以销定投”的持续策略下呈现紧平衡状态； 4 月房地产开发投资金额基期调整同比增速为-11.3%（较上月减少 1.3pct），投资同比同步于施工面积同比回落，过去一段时间销售市场热度回升带动下的施工强度提升或相对有限，或反映去库存仍是房企的重要目标； ❑ 4 月到位资金基期调整同比增速为-5.3%（较上月减少 1.5pct），结构上，“国内贷款”同比增速持续高于“新开工”或与“白名单”融资模式下部分房企借新还旧以及调整融资渠道等有关；“自筹资金”同比增速趋势与“新开工”基本一致；“销售类到位资金”同比同步于“销售金额”回落； 4 月末房地产行业资金链指数趋势回落（112%），当前处于历史较低水平，在供需两端政策逐步落地下，部分企业可支配自由现金流有望进一步改善； 4 月 70 城新房房价环比跌幅扩大，下跌城市数量增加。4 月 70 城新房房价环比-0.12%（环比负增幅较上月扩大 0.04pct）；其中，一线及二线新房房价环比持平，三线环比-0.20%；70 城新房房价环比下跌城市增加 4 个至 45 个； ❑ 投资建议：（一）LPR 利率以及个人住房公积金贷款利率下降或有助于从净租金回报率与按揭利率之差收窄的角度推动新房及二手房的合计总需求筑底；（二）政治局会议对房地产的定调从“持续用力推动房地产市场止跌回稳 ”变为“持续巩固房地产市场稳定态势”，判断房地产市场稳定仍是重要政策目标，关注城市更新、收购商品房、收购存量土地等存量政策的优化和落地；（三）相对角度，关注有股息率保护的标的以及困境公司反转带来的估值提振；绝对角度，伴随着企业端“信用底”变得清晰，若估值回调至明显低于考虑潜在减值压力调整后的 1x PB 或使得股票具备投资价值；（四）重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能，目前已取得阶段性验证；（五）关注房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转； 关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【保利发展】【中国海外发展】等的差异化机会及区域相对更聚焦的【滨江集团】【绿城中国】等。尤其是“哑铃策略”下关注股息率高、业绩相对稳健的【华润置地】等，以及随公开市场债务偿付压力下降存在估值修复机会的【金地集团】【龙湖集团】等。另外，在前期市场波动放大，叠加降准降息落地，或可关注业绩增长及分红比例均较稳定的物业企业【华润万象生活】【保利物业】【绿城服务】【招商积余】等；另关注产业链及生态链。 ❑ 风险提示：政策落地情况不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 256 5.0 总市值（十亿元） 2641.7 3.1 流通市值（十亿元） 2497.4 3.2 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -2.2 -9.8 3.2 相对表现 -4.7 -10.3 -3.4 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《5 月以来新房网签面积同比降幅较 4 月收窄——样本城市周度高频数据全追踪》2025-05-18 2、《新房网签面积同比降幅收窄，二手房网签面积同比转正——样本城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2025-05-11 3、《按揭贷款利率有望下降 10～25BP 或以上，关注贷款管理办法—— 国 新 办 新 闻 发 布 会 点 评 》2025-05-07 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 S1090524080003 lishengtian@cmschina.com.cn -30-20-10010203040May/24Sep/24Jan/25Apr/25(%)房地产沪深300销售市场热度延续低位震荡，竣工同比结束阶段性回升 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 25 年 1-4 月全国房地产相关数据，1-4 月累计房地产销售面积2.8 亿平，累计同比（基期调整）-2.8%；房地产销售金额 2.7 万亿元，累计同比（基期调整）-3.2%；新开工面积 1.8 亿平，累计同比（基期调整）-23.8%；竣工面积 1.6 亿平，累计同比（基期调整）-16.9%；开发投资额 2.8 万亿元，累计同比（基期调整）-10.3%；到位资金 3.3 万亿元，累计同比（基期调整）-4.1%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 （2）统计局公布 25年 4月份 70 城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.12%，其中一线城市环比持平，二线城市环比持平，三线城市环比-0.20%；二手房房价环比-0.41%，其中一线城市环比-0.20%，二线城市环比-0.40%，三线城市环比-0.40%； （3）统计局公布 25 年 4 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比持平，同比-0.10%。 图 2：4 月份 70 城新房房价环比-0.12%，二手房房价环比-0.41% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 日期指标累计数值（25M1-4）单月数值（25M4）单月季调环比M4商品