房地产行业专题研究：一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续 2025年05月14日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 15 2025 年 1-4 月，新房市场受供给不足影响，35 城 1-4 月累计成交量同比降 8.3%，但 4 月百城价格环比上涨 0.14%，头部房企表现分化明显，建发、越秀等逆势增长。二手房延续以价换量，15 城 1-4 月累计成交量同比增 19.3%，4 月价格环比下降 0.69%。土地市场呈现"提质缩量"特征，溢价率连续 4 月超 10%，流拍率维持 2021 年以来低位水平，绿城、滨江等房企高溢价布局高能级城市。建议关注重点城市拿地能力突出的头部央国企及改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等等，关注龙头中介平台，如我爱我家等。 杜昊旻 姜好幸 方鹏 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 SAC：S0590524100003 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 15 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 一二手房销售分化，核心城市土拍热度延续 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：2024 年物管行业业绩综述：稳中有进红利凸显，头部物企迎布局良机》2025.05.08 2、《房地产：降息降准稳预期，收储城改有望提速》2025.05.07 扫码查看更多 ➢ 新房销售：供给约束下成交量回调，价格延续结构性上涨 2025 年 1-4 月，35 城商品房累计成交面积为 4190 万平方米，同比下降 8.3%，降幅较 1-3 月走扩 2.8pct，主要受供给量不足影响。价格方面，4 月百城新房价格延续上涨，环比增长 0.14%，同比增长 2.5%。百强房企 2025 年 1-4 月累计全口径销售金额为 10935 亿元，同比下降 8%，房企间表现延续分化，建发房产、越秀地产、华发股份累计同比分别+4%、+37%、+49%。 ➢ 二手房销售：延续以价换量趋势，一线城市表现更优 2025 年 1-4 月，15 城二手房累计成交面积为 3354 万平方米，同比增长 19.3%，增幅较 1-3 月收窄 6.2pct。单月来看，4 月 15 城二手房成交面积为 913 万平方米，同比增长 5.6%，已连续 11 个月保持同比正增长。价格方面，4 月百城二手房价格环比下降 0.69%，同比下降 7.23%。二手房市场延续以价换量趋势，一线城市成交面积同比增幅较高，1-4 月累计成交面积同比增长 36.8%。 ➢ 土地市场：土拍市场“提质缩量”，流拍率保持历史低位水平 2025 年 1-4 月，全国 300 城宅地累计成交面积为 5839 万平方米，同比增长 4.9%；累计成交楼面均价为 8121 元/平方米，同比上升 28.1%。2025 年 4 月，全国 300城宅地溢价率为 11.0%，已连续 4 个月超过 10%，土地流拍率为 8.5%，保持历史较低水平。头部房企拿地聚焦高能级城市，1-4 月绿城中国、中国海外发展、滨江集团平均溢价率分别为 33%、28%、45%。 ➢ 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企 房地产政策持续加码，销售端，降息降准、降低公积金贷款利率等政策或进一步促进需求释放，加速房地产市场止跌企稳；供给端，结构性货币政策工具利率下调或加速土地收储及城中村改造落地，改善房地产市场供需结构。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等；关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如我爱我家等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期 -20%0%20%40%2024/52024/92025/12025/5房地产沪深3002025年05月14日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 15 行业研究|行业专题研究 正文目录 1. 销售端 ............................................................ 5 1.1 量：供给约束下新房成交量回调，二手房热度延续 ................. 5 1.2 价：新房结构性上涨，二手房延续下行........................... 7 1.3 房企：销量季节性回落，央国企与改善型房企表现更优 ............. 7 2. 土地端 ............................................................ 9 2.1 量价：土拍市场“提质缩量”，流拍率保持历史低位水平 ............. 9 2.2 分级别：一线城市楼面价同比高增，二线城市成交量保持增长 ...... 11 2.3 房企：拿地以央国企及头部改善型房企为主，溢价率较高 .......... 12 3. 投资建议：持续推荐头部央国企和改善型房企.......................... 14 4. 风险提示 ......................................................... 14 图表目录 图表 1： 35 城商品房累计成交面积及增速 ................................. 5 图表 2： 35 城商品房当月成交面积及增速 ................................. 5 图表 3： 35 城商品房历年 1-4 月分级别累计成交面积（万平方米） ........... 6 图表 4： 35 城商品房分城市级别当月成交面积同比 ......................... 6 图表 5： 15 城二手房累计成交面积及增速 ................................. 6 图表 6： 15 城二手房当月成交面积及增速 ................................. 6 图表 7： 15 城二手房历年 1-4 月分级别累计成交面积（万平方米） ........... 7 图表 8： 15 城二手房分城市级别当月成交面积同比 ......................... 7 图表 9： 百城新房二手房销售均价 ........................................ 7 图表 10： 百城新房二手房销售均价环比变动 ............................... 7 图表 11： TOP100 房企累计全口径销售金额