房地产行业25年4月REITs月报，避险逻辑下红利板块行情创新高

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 24 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：25 年 4 月 REITs 月报 避险逻辑下红利板块行情创新高 [Table_Summary] 核心观点：  政策端再提将 REITs 纳入沪深港通标的，持续推进市场扩围扩容。5月 7 日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。其中指出深化交易所债券市场对外开放，将 REITs 等纳入沪深港通标的。4 月 9 日，发改委主任郑栅洁在《推动进一步全面深化改革走深走实》中明确提出推动基础设施领域REITs 扩围扩容。基础设施行业政策方面，提出支持燃煤发电领域REITs。4 月 15 日，发改委与能源局联合发布《新一代煤电升级专项行动实施方案》，支持符合条件的燃煤发电项目发行基础设施领域REITs，畅通“投融管退”渠道，促进投资良性循环。各地政策方面，各地强调支持民营、水利、物流、消费、文旅领域发行 REITs。  截至 4 月末 C-REITs 上市基金总数 65 只，总规模达 1895.67 亿元，环比上升 35.32 亿元，增幅 1.90%。4 月发行 1 单项目，规模 32.90 亿元。月末 REITs 流通盘市值 887.36 亿元，环比上升 27.77 亿元，增幅3.23%。截至 4 月 30 日，共 17 单项目处在交易所审核阶段，除厦门安居 REIT 尚未披露外，其余项目规模合计 280.25 亿元。目前申报的项目中首发项目仍是主力，11 单首发项目底层资产评估价值合计209.88 亿元，占比 74.89%。6 单扩募项目合计规模 70.37 亿元，占比25.11%。4 月中金亦庄产业园 REIT 项目过审，评估价值 10.26 亿元。  4 月 C-REITs 综合收益指数上升，市场热度回落。根据 Wind 数据，4月 C-REITs 综合收益指数上升 1.35%，日均换手率 0.73%。4 月总交易量 28.45 亿份，环比减少 3.19 亿份，降幅 10.54%，存续项目交易量下滑较多。4 月 C-REITs 整体走势强于股债，走势上月初行情上行，下半月有所下滑。具体板块来看，4 月不动产板块综合收益上涨 2.40%，其中红利板块的消费和保租房板块上涨明显，涨幅分别为 7.46%和4.36%，主要系 4 月贸易摩擦促使避险资金流入稳健资产市场；换手率方面，保租房板块换手率最高为 0.99%，消费板块换手率最低为0.51%。特许经营权板块上涨 0.34%，仅高速公路板块上涨，涨幅0.84%，水电环保板块持平，新能源板块下滑 1.12%。项目层面，大悦城 REIT 涨幅最高为 13.09%，顺丰 REIT 日均换手率最高为 6.41%。  4 月总市值规模由于分红而出现下滑，导致 C-REITs 市场分派率微涨。截止 4 月末，C-REITs 市场分派率为 6.78%，较 3 月末上升 0.03pct。不动产 REITs 分派率 4.08%，环比上升 0.06pct，特许经营权 REITs分派率 8.82%，环比上升 0.12pct。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-05-13 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -20%-8%4%16%28%40%04/2407/2409/2412/2402/2504/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 24 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.85 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 134.8 13.6 10.1 -4.12% 0.30% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.04 2025/5/6 买入 12.00 0.49 0.53 18.5 17.1 12.6 10.7 3.85% 4.00% 保利发展 600048.SH 人民币 8.30 2025/5/7 买入 11.37 0.42 0.50 19.8 16.6 15.4 13.8 2.50% 2.90% 新城控股 601155.SH 人民币 12.96 2025/4/8 买入 16.19 0.36 0.49 35.9 26.5 8.0 7.4 1.34% 1.78% 金地集团 600383.SH 人民币 4.19 2023/9/21 买入 11.56 -0.34 -0.10 - - 58.8 34.4 -2.63% -0.87% 建发股份 600153.SH 人民币 10.34 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 8.5 7.3 6.3 6.5 4.80% 5.30% 华发股份 600325.SH 人民币 5.09 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 11.8 10.6 20.9 13.0 5.65% 5.93% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.81 2025/4/29 买入 12.05 0.96 1.16 10.2 8.5 2.4 0.6 9.70% 10.50% 万科企业 2202.HK 港币 5.49 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 108.0 13.6 10.1 -4.12% 0.30% 中国海外发展 0688.HK 港币 13.62 2025/4/10 买入 16.55 1.62 1.74 8.4 7.8 5.7 5.2 4.45% 4.57% 中国海外宏