房地产行业研究：城市更新出台行动“路线图”，居民中长贷有待回升

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产、港股地产均下跌、港股物业上涨。本周（5.10-5.16）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各板块中位列第 25；恒生港股房地产板块涨跌幅为 0%，在各板块中位列第 11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.9%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-1.7%和-0.9%。 本周五上海四批次土拍：杨浦及松江地块溢价率超 20%。本周（5.10-5.16）全国 300 城宅地成交建面 334 万㎡，单周环比-29%，单周同比-45%，平均溢价率 2%。2025 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 12486 万㎡，累计同比-1.3%；年初至今，绿城中国、中海地产、滨江集团、保利发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比反弹，同比有所下滑，景气度延续承压。本周（5.10-5.16）47 个城市商品房成交合计 343 万平米，周环比+30%，周同比-13%。其中：一线城市周环比+29%，周同比+0%；二线城市周环比+43%，周同比-22%；三四线城市周环比+20%，周同比-10%。 本周二手房成交环比反弹，成交同比转头往下，景气度稳健向上。本周（5.10-5.16）22 个城市二手房成交合计265 万平米，周环比+39%，周同比-2%。其中：一线城市周环比+51%，周同比+9%；二线城市周环比+31%，周同比-3%；三四线城市周环比+40%，周同比-18%。 城 市更新出台行动“路线图”，财政资金支持加速项目落地。中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，为有效落实城市更新，文件提及了八项主要任务：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承城市历史文化。从资金来源上考虑，文件提及要加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。预计未来在财政资金的支持下，城市更新项目有望进一步提速，打通城市更新堵点与难点。 4 月居民中长贷回落，同比实现少减。2025 年 5 月 14 日，人民银行公布 2025 年 4 月金融数据。2025 年 4 月社会融资规模增量为 1.16 万亿元，比上年同期多 1.22 万亿元，1-4 月新增社融累计同比上涨 29.3%，显著高于 1-3 月份。随着 4 月房屋销售相比 3 月小阳春有所回落，4 月当月居民中长贷减少 1231 亿元，同比少减 435 亿元。1-4 月新增居民中长贷同比下跌 6.0%，相比 1-3 月跌幅收窄。4 月居民中长贷数据环比转负，或因（1）1 季度地产小阳春之后成交有所下滑；（2）3 月消费贷集中提款，或对应 4 月房屋贷款提前还贷。从近期市场成交来看，5 月成交数据相比四月基本持平，预计 5 月居民中长贷数据或维持震荡。 投资建议 前期货币政策有望从居民端及企业端同时减少负债端的压力，对商品房成交以及新开工项目的落地均有一定带动作用。考虑到城市更新明确财政资金为主要支持资金，后续有望加快落地速度。开发商首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如中国海外发展、绿城中国、滨江集团。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 城市更新出台行动“路线图”...................................................................... 4 居民中长贷有所回落.............................................................................. 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 7 宅地成交.................................................................................... 7 新房成交.................................................................................... 9 二手房成交................................................................................. 11 重点城市库存与去化周期..................................................................... 12 地产行业政策和新闻............................................................................. 13 地产公司动态................................................................................... 14 物管行业政策和新闻............................................................................. 15 非开发公司动态................................................................................. 15 行业估值....................................................................................... 15 风险提示......................................