2025公募REITs一季报点评：消费和保租房REITs稳健运营

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 固收 2025 公募 REITs 一季报点评：消费和保租房 REITs 稳健运营 华泰研究 研究员 王晓宇 SAC No. S0570524070005 wangxiaoyu@htsc.com +(86) 10 6321 1166 研究员 张继强 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com +(86) 10 6321 1166 2025 年 4 月 30 日│中国内地 专题研究 报告核心观点 公募 REITs25 年一季报出炉。从经营业绩看，板块间存在明显分化，保租房和消费 REITs 运营较为稳健，政府配租项目、市场化租金存在较大价差的保租房运营平稳，租金有提升趋势，消费 REITs 关注运营能力。产业园、仓储边际走弱，其中工业厂房项目以价换量，二线城市产业园出租率压力较大，仓储物流面临存量竞争压力和关税政策扰动。高速受路网变化影响较大，多数与预期值存在差距，能源项目资源禀赋和电价均存在一定不确定性，供水供热项目相对平稳。低利率环境，高息资产稀缺，固收资金明显欠配的背景不变，市场调整后，关注消费、保租房等基本面向好板块配置机会。 消费和保租房：运营平稳，出租率高位 保租房项目 25Q1 出租率整体维持较高水平，除蛇口租赁住房外，整体波动不大。整体来看，政府配租项目、市场化租金存在较大价差的项目运营平稳，租金有提升趋势，市场化运营保租房租金水平存在一定的压力，运管能力较强的项目出租率波动不大。消费类经营稳健，出租率保持较高水平。华润、金茂、印力量价齐升。百联收入大幅提升。2025 年一季度，消费 REITs 延续存量竞争逻辑，购物中心的运营能力、改造能力和创新能力依然是核心竞争力。政策层面， “两新政策”、“提振消费专向行动方案”及下沉市场拓展的政策导向，为消费类 REITs 提供了长期增长预期与信心支撑。 产业园和仓储物流：以价换量，二线产业园和外贸占比高的物流承压 产业园项目一季度多数项目业绩承压，收入多数同比、环比均下滑，其中工业厂房相对稳健，但租金仍有压力，一线城市整体出租率好于二线城市，下滑趋势边际有所放缓，二线城市出租率和租金均面临较大压力，多数项目出租率低于 80%。物流园项目收入多数同比、环比均下滑，2025 年高标物流地产运营出租率和租金水平仍然承压，部分园区以价换量。同时，全球关税政策发生调整，关税调整潜在影响了仓储物流行业国际贸易相关租户的运营成本、市场需求和供应链布局，可能产生持续影响。 经营权 REITs：高速关注路网变化，能源量和价不确定性提升 高速 REITs 业绩分化，主要受路网变化干扰，招商公路、安徽交控、越秀、苏交控客车、货车均有修复，路网分流方面，国金中国铁建、易方达深高速、中金山东高速受影响较大，一季度通行费收入完成率多不及预期。市政环保REITs 中供水供热较稳定，污水处理和垃圾收运下降。能源 REITs 分化较为明显，量和价的不确定性均增加，其中深能源、京能光伏业绩持续下滑，蒙能、明阳智能风资源较好，国电投风资源下滑，电价提升但收入下降。 投资建议 我们认为低利率环境，高息资产稀缺，固收资金明显欠配的背景没有改变，公募 REITs 投资仍具备性价比，且近期一级市场发行有所放缓，一定程度上提升了二级市场的参与需求。消费分派率或进一步压降。保租房 REITs基本面也较为稳定，可逢调整适当增配，对于基本面走弱的仓储物流和产业园保持谨慎，近期市场调整较多，或有短期波段交易机会，中长期压力较大的项目调整压力或持续，比较而言工业厂房稳定性略好。市政环保类稳健性也较强或可逢调整配置，能源 REITs 一季度风险也有所暴露且前期累积涨幅较高，或面临一定调整压力，调整后 OCI 账户可适当增配高分红 REITs。 风险提示：数据统计估算偏差，公募 REITs 运营风险。 000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 正文目录 保租房 REITs：平稳运行，出租率整体稳定，关注量稳价升项目 ................................................................................ 3 消费 REITs：运营稳健，出租率维持高位 .................................................................................................................... 6 产业园 REITs：工业厂房以价换量，二线产业园压力较大 ........................................................................................... 9 物流园 REITs：租金承压，关注区域竞争压力与关税调整 ......................................................................................... 15 高速 REITs：业绩分化，路网变化干扰较大，完成率多低于预期 .............................................................................. 19 市政环保 REITs：供水供热较稳定，污水处理和垃圾收运下降 ................................................................................. 23 能源 REITs：内部分化，易受资源禀赋影响，部分项目连续下滑 .............................................................................. 24 投资建议 ..................................................................................................................................................................... 27 附表（收入、EBITDA、EBITDA 利润率、可供分配） ..............