房地产行业第19周周报：本周新房、二手房成交面积同环比均走弱；降准降息落地，地产相关融资支持力度有望加大

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 5 月 12 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 19 周周报（2025年 5 月 6 日-2025 年 5 月 9 日） 本周新房、二手房成交面积同环比均走弱；降准降息落地，地产相关融资支持力度有望加大 新房成交面积同环比增速均由正转负。二手房成交面积环比降幅收窄，同比增速由正转负。 新房库存面积与去化周期同环比均下降。 核心观点 ◼ 新房成交面积同环比增速均由正转负。40 个城市新房成交面积为 186.3 万平，环比下降16.9%，同比下降 7.2%、同比由正转负，同比增速较上周下降了 21.1 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-28.2%、-12.0%、-14.4%，同比增速分别为-0.4%、-6.3%、-17.0%，同比增速较上周分别下降了 10.5、30.5、19.3 个百分点. ◼ 二手房成交面积环比降幅收窄，同比增速由正转负。18 个城市成交面积为 135.1 万平，环比下降 10.2%，同比下降 33.4%，同比增速较上周下降了 55.8 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-18.3%、5.4%、-35.0%，同比增速分别为-12.1%、-38.1%、-59.4%。其中，一线城市同比增长较上周下降了 57.3 个百分点，二线城市同比跌幅较上周扩大了 33.0 个百分点，三四线城市同比由正转负，增速较上周下降了 121.0 个百分点。 ◼ 新房库存面积与去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为8698 万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-17.7%；去化周期为 14.9 个月，环比下降0.1 个月，同比下降 7.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 16.2、11.5、42.0 个月，一、三四线城市环比分别上升 0.1、0.6 个月，二线城市环比下降 0.2 个月，一、二、三四线城市去化周期同比分别下降 6.2、8.7、28.7个月。 ◼ 土地市场环比量跌价涨、同比量价齐涨，溢价率同环比均下跌。百城全类型成交土地规划建筑面积为 896.3 万平方米，环比下降 22.9%，同比上升 74.8%；成交土地总价为 488.2 亿元，环比上升 40.2%，同比上升 205.1%；成交土地楼面均价为 5446 元/平，环比上升 81.8%，同比上升 74.5%；土地溢价率为 3.8%，环比下降 1.5 个百分点，同比下降 5.3 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 113.9 亿元，环比上升523.8%，同比上升 715.0%（前值：+356.3%）。总偿还量为 64.2 亿元，环比上升 19.4%，同比下降 72.5%（前值：-27.9%）；净融资额为 49.6 亿元。 ◼ 板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.4%，较上周上升 3.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-1.6%，较上周上升 1.0pct。房地产板块 PE 为 23.86X，较上周上升0.13X。 政策 ◼ 5 月 7 日国新办举办“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况发布会。主要包括：1）降准 0.5pct，提供长期流动性 1 万亿。2）下调政策利率 0.1pct。预计 5 月 5 年期以上 LPR有望同步下调 10 个基点，或从 3.6%降至 3.5%，将进一步降低购房者置业成本。3）下调结构性货币政策工具利率 0.25pct，其中就包括 3000 亿元的保障性住房再贷款，利率将从1.75%下调至 1.5%，我们认为，这将激励引导金融机构支持收购已建成未出售商品房用作保障房，以加快行业库存去化；还包括抵押补充贷款（PSL）利率从目前的 2.25%降至 2%，也有利于为市场释放更多低成本资金，提升政策性银行对市场的支持力度。4）下调公积金贷款利率 0.25pct，其中 5 年期以上首套房利率从 2.85%降至 2.6%，其他期限利率同步调整。预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过 200 亿元。本次公积金贷款利率下调，我们预计对于部分城市下调住房商业贷款利率也将释放一定空间。5）稳楼市方面，提出扎实推动城市房地产融资协调机制扩围增效。下一步，将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。指导金融机构继续保持房地产融资稳定，有效满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给，助力持续巩固房地产市场稳定态势。我们认为，企业端、个人端的贷款支持力度将会加大，“城市更新等贷款”也会有推进，配合今年“大旧改”行业主线推进。此外，还有特别提到“强化对高品质住房的资金供给”，我们预计会增加企业端在开发高品质住宅的资金支持政策或者是配套的资金优惠政策。 投资建议： ◼ 本周降准降息落地，有望提振市场信心，居民利息支出压力减轻，对于促进购房需求释放将产生实质性利好；同时企业融资成本也将继续回落，对于企业资金面的改善也将产生积极影响。我们认为，在当前形势下，政策的切实落地与实际效果非常关键，只有相关政策落地，房地产市场的“稳定态势”才有望进一步巩固。在中美关税摩擦导致出口承压的背景下，稳住国内消费和投资重要性提升，而房地产投资在连续几年对经济形成拖累后亟需真正维稳。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。 ◼ 现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定