房地产行业2025年11月统计局数据点评：单月投资创历史最大降幅；1-11月销售降幅进一步扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 12 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 《受低基数以及一线城市新政影响，单月销售降幅收窄；今年以来单月投资降幅持续扩大——房地产行业 2025 年 9 月统计局数据点评》(2025/10/21) 《70 城新房房价环比跌幅扩大，二手房持平；时隔一年再度出现所有城市二手房房价全部下跌的情形——房地产行业 2025 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评》(2025/10/21) 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2025 年11 月统计局数据点评 单月投资创历史最大降幅；1-11 月销售降幅进一步扩大 国家统计局发布 2025 年 11 月份全国房地产开发投资和销售情况。11 月销售面积 6720 万平，同比增速-17.3%（前值：-18.8%）；开发投资金额 5028 亿元，同比增速-30.3%（前值：-23.0%）；新开工面积 4396 万平，同比增速-27.6%（前值：-29.5%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  由于高基数及市场信心较弱，单月商品房销售金额降幅扩大，1-11 月销售面积和金额的累计降幅均进一步扩大。1）单月商品房销售面积小幅收窄，但销售金额降幅扩大。11 月销售面积 6720万平，同比下降 17.3%，同比降幅较 10 月收窄了 1.5 个百分点，从绝对值来看，处于 2009 年以来同期最低水平；销售金额 6113 亿元，同比下降 25.1%，同比降幅较 10 月扩大 0.8 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 18.6%，降幅收窄 1.0 个百分点，住宅销售金额同比下降 27.6%，降幅扩大 3.0 个百分点。2）单月销售均价同比降幅扩大。11 月商品房销售均价 9097 元/平，环比下降 6.4%，同比下降 9.5%，同比降幅较 10 月扩大 2.6 个百分点，创下 2024 年 5 月以来单月最大同比跌幅；其中住宅销售均价 9594 元/平，环比下降 6.7%，同比下降 11.1%，同比降幅扩大 4.9个百分点。3）从区域来看，11 月西部地区销售金额降幅扩大，东、中部销售金额降幅收窄。11月东、中、西部地区销售面积同比增速分别为-19.2%、-14.3%、-14.0%，东、中部降幅较 10 月分别收窄 1.8、3.6 个百分点，西部地区降幅较 10 月收窄 0.1 个百分点；销售金额同比增速分别为-27.9%、-18.4%、-23.8%，其中东、中部降幅较 10 月收窄 1.5、0.1 个百分点，西部地区降幅较10 月扩大 9.1 个百分点；销售均价同比增速分别为-10.8%、-4.8%、-11.4%，同比降幅较 10 月分别扩大 0.1、4.0、10.4 个百分点。4）全国商品房销售面积与销售金额的累计降幅均较 10 月扩大。从累计来看，1-11 月全国商品房销售面积 7.87 亿平，同比下降 7.8%（前值：-6.8%）；销售金额7.51 万亿元，同比下降 11.1%（前值：-9.6%）；销售均价 9546 元/平，同比下降 3.6%（前值：-3.0%）。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年 12 月销售的基数也相对较高，全年地产市场压力很难缓解。 2. 商品住宅库存：  现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重进一步提升，已超过四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 11 月末，我国商品住宅广义库存面积为 15.3 亿平，环比下降 1.5%，同比下降 17.0%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.4 个月，环比下降 0.1 个月，同比下降 1.2 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 11 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 3.94 亿平，环比下降 0.7%，同比增长 4.3%；现房去化周期为 20.5 个月（由于 11 月现房销售未公布，我们采用2025 年 5-10 月销售均值计算），环比下降 0.1 个月，同比下降 0.3 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 25.8%，环比提升 0.2 个百分点，同比提升 5.3 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  今年以来，房地产投资单月同比降幅持续扩大，11 月创历史最大跌幅。11 月开发投资金额 5028亿元，同比下降 30.3%，降幅较 10 月扩大 7.3 个百分点，今年以来单月投资降幅持续扩大，创下2000 年有数据以来的最大单月同比降幅。其中，住宅开发投资金额 3837 亿元，同比下降 29.5%，降幅较 10 月扩大 6.6 个百分点。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端收缩，房企拿地意愿低迷，拖累房地产开发投资。今年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 11%，增速较二季度下降 23.4 个百分点，预计将继续拖累后续的土地投资。2）施工建安投资持续低迷。11 月新开工面积 4396 万平，同比下降 27.6%，同比降幅虽然较 10 月收窄 1.9个百分点，但从绝对值来看，处于 2005 年以来同期最低位。1-11 月施工面积同比也有 9.6%的下降，单月施工同比下降 38%。从区域来看，各区域 11 月投资降幅均扩大，东、中、西部地区 11月投资额同比分别下降 36.0%、27.9%、17.7%，同比降幅较 10 月分别扩大 12.8、3.5、1.0 个百分点。经济相对更好的东部地区也明显出现投资乏力的情况。从累计来看，1-11 月开发投资金额 7.86万亿元，同比下降 15.9%（前值：-14.7%）；新开工面积 5.35 亿平，同比下降 20.5%（前值：-19.8%）。我们认为，由于前期拿地较少