房地产行业2025年11月70个大中城市房价数据点评：所有70城二手房房价连续三个月下跌；一线城市房价环比跌幅扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 12 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 《受低基数以及一线城市新政影响，单月销售降幅收窄；今年以来单月投资降幅持续扩大——房地产行业 2025 年 9 月统计局数据点评》(2025/10/21) 《70 城新房房价环比跌幅扩大，二手房持平；时隔一年再度出现所有城市二手房房价全部下跌的情形——房地产行业 2025 年 9 月 70 个大中城市房价数据点评》(2025/10/21) 《资产证券化系列报告二：从“证券化”到“通证化”，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 11 月 70个大中城市房价数据点评 所有 70 城二手房房价连续三个月下跌；一线城市房价环比跌幅扩大 国家统计局发布 2025 年 11 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降 0.4%；二手房价格环比下降 0.7%。 核心观点 ◼ 70 城新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平；连续三个月所有 70 城二手房房价均下跌。11 月 70 大中城市新房房价环比下降 0.4%，环比降幅较 10 月收窄 0.1 个百分点；二手房房价环比下跌 0.7%，环比降幅与 10 月持平。从房价下跌的城市数量来看，11 月 70 城中新房房价环比下跌的城市数量有 59 个，较 10 月减少了 5 个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.48%，较 10 月收窄了 0.03 个百分点；所有 70 城二手房房价环比均下跌，已经连续三个月出现所有城市二手房房价均下跌的情形，二手房房价下跌城市平均跌幅为 0.66%，与 10 月持平。 ◼ 11 月一线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：11 月一线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较 10 月扩大 0.1 个百分点。具体来看，上海新房房价环比正增长，广州环比跌幅收窄，北京、深圳环比跌幅扩大。其中，上海环比上涨 0.1%（前值：+0.3%），自 2019 年 8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；广州环比下降 0.5%（前值：-0.8%）；北京环比下降 0.5%（前值：-0.1%）；深圳环比下降 0.9%（前值：-0.7%）。2）二手房：11 月一线城市二手房房价环比下降 1.1%，环比降幅较 10 月扩大 0.2 个百分点，是各线城市中唯一二手房房价环比跌幅扩大的，且 5-11 月一线城市二手房房价环比跌幅已经连续 7 个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续。具体来看，上海二手房房价环比跌幅收窄，深圳、广州、北京跌幅均扩大。上海环比下降 0.8%（前值：-0.9%）；深圳环比下降 1.0%（前值：-0.9%）；广州环比下降 1.2%（前值：-0.9%）；北京环比下降 1.3%（前值：-1.1%）。 ◼ 11 月二线城市新房房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅持平。1）新房：11 月二线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较 10 月收窄 0.1 个百分点。仅 23%的二线城市新房房价环比上涨或持平：合肥环比上涨 0.3%，南京、贵阳环比上涨 0.2%，沈阳、重庆环比上涨 0.1%，大连、银川环比持平。2）二手房：11 月二线城市二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅与 10 月持平。所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：南京、厦门、武汉、海口、西安、银川，环比跌幅均大于等于 1.0%，杭州、成都、太原、合肥、南昌、南宁、昆明环比下跌 0.8%-0.9%。 ◼ 11 月三线城市新房、二手房房价环比跌幅均收窄。1）新房：11 月三线城市新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较 10 月收窄 0.1 个百分点。具体来看，仅襄阳环比上涨 0.3%，扬州环比上涨0.1%、安庆环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有无锡、徐州、九江、济宁、常德、惠州、桂林、北海、泸州，环比跌幅均大于等于 0.7%。2）二手房：11 月三线城市二手房房价环比下降 0.6%，环比跌幅较 10 月收窄了 0.1 个百分点。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：包头、扬州、徐州、金华、九江、烟台、三亚、南充，环比跌幅均大于等于 0.9%。 ◼ 11 月各类型产品新房房价环比跌幅均收窄；二手房房价环比跌幅方面，刚需产品持平，刚改产品收窄，改善型产品扩大。1）刚需产品：11 月 90 平以下新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较 10月收窄了 0.2 个百分点，二手房房价环比下降 0.7%，环比降幅与 10 月持平。2）刚改产品：11 月90-144 平新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅较 10 月收窄 0.1 个百分点，二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅均较 9 月收窄了 0.1 个百分点。3）改善型产品：11 月 144 平以上新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较 10 月收窄 0.1 个百分点；二手房房价环比下降 0.7%，环比降幅较 10 月扩大 0.1 个百分点。 投资建议 ◼ 当前房价仍然面临持续的下行压力，连续三个月全部 70 城的二手房房价均环比下跌。其中，一线城市二手房房价环比跌幅已经连续 7 个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续，后续可能仍将面临压力。从央行最新的调查问卷来看，未来房价看跌预期仍在上涨，市场信心仍然不足。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。 ◼ 现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、