房地产行业第50周周报：新房二手房成交同比降幅收窄；中央经济工作会议提出“因城施策去库存”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 12 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 50 周周报（2025 年12 月 6 日-2025 年 12 月 12 日） 新房二手房成交同比降幅收窄；中央经济工作会议提出“因城施策去库存” 新房成交面积同环比降幅均收窄；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。 核心观点  新房成交面积同环比降幅均收窄。40 个城市新房成交面积 204.9 万平，环比下降3.0%，同比下降 41.0%，同比降幅较上周收窄 4.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-11.5%、5.0%、-13.4%，同比增速分别为-48.9%、-27.6%、-61.4%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 17.7、5.8 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄 20.2 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积158.2 万平，环比上升 0.4%，同比下降 41.0%，同比降幅较上周收窄 4.9 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-1.5%、4.2%、-5.2%，同比增速分别为-39.7%、-47.4%、-25.3%，同比降幅较上周分别收窄3.2、6.1、6.7 个百分点。  新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积为 11392 万平，环比增速为 0.2%，同比增速为-10.3%；去化周期为 17.5个月，环比下降 0.04 个月，同比上升 3.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.1、13.4、71.7 个月，一线城市环比上升 0.2 个月，二、三四线城市环比分别下降 0.1、2.8 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 3.8、2.4、29.2 个月。  土地市场环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面 3033.0 万平，环比上升 25.5%，同比下降 17.5%；成交总价 651.8亿元，环比下降 25.4%，同比下降 47.2%；楼面均价 2149 元/平，环比下降 40.6%，同比下降 36.0%；溢价率 2.4%，环比下降 1.3 个百分点，同比下降 3.4 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量 60.2 亿元，环比下降 57.7%，同比下降 53.3%（前值：-31.0%）；总偿还量 104.0 亿元，环比下降 1.2%，同比下降 34.6%（前值：77.5%）；净融资额-43.7 亿元。  板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.6%，较上周下降 0.5pct，相对收益（相对沪深 300）为-2.5%，较上周上升 0.9pct。房地产板块 PE 为 23.94X，较上周下跌 0.54X。 政策  本周中央经济工作会议召开，关于房地产的表述有两部分。一部分在坚持内需主导，建设强大国内市场中提到高质量发展城市更新。另一部分在坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险中提到着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。 投资建议  我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份。 风险提示：  政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2025 年 12 月 16 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .......................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .......................................................................