房地产行业2024年年报-2025年一季报综述：2025年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年

房地产 | 证券研究报告 — 行业策略报告 2025 年 5 月 12 日 强于大市 相关研究报告 《4 月成交同比降幅继续收窄；政治局会议定调转向+限购松绑+外资进场带动板块行情—房地产行业2024 年 4 月月报》（2024/05/15） 《房地产行业重大事件点评：这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 3 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比跌幅小于二三线城市》 （2024/04/18） 《房地产 2024 年 3 月统计局数据点评：销售新开工降幅收窄，投资降幅扩大持续承压》 （2024/04/18） 《房地产行业 2024 年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2024 年年报&2025年一季报综述 2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年 核心观点  经营情况分析：24 年销售投融资均缩量，25 年以来销售降幅收窄、投资积极性提升。  1）销售：24 年百强房企销售规模下降三成；25 年 1-4 月降幅明显收窄。百强房企 24 年全口径销售额同比-30.3%，降幅较 23 年扩大 12.6pct，规模超过千亿的房企仅剩 11 家（保利发展、中海、华润、万科、招蛇、绿城、建发、越秀、滨江、华发、龙湖），较23 年减少了 5 家。25 年 1-4 月百强房企销售额同比-7.8%，降幅较 24 年全年明显收窄。房企销售权益比例持续回升，24 年百强房企销售权益比例为 73.6%，同比+3.0pct；25 年 1-4 月为 73.4%，同比+1.8pct。全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价仍能保持正增长，24 年百强房企销售均价为 1.85 万元/平，同比+3.1%；25 年 1-4 月提升至 2.02 万元/平，同比+15.1%。我们认为原因有：百强房企集中布局能级更高的城市，房价本身较高且更具韧性；百强房企产品力和品牌力相对更好，定价相对更高，同时相对降价促销的力度更小。行业销售集中度仍在下滑，24 年 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 的权益口径销售额集中度分别为10.6%、15.2%、20.1%、26.9%、31.9%，其中 CR5 集中度同比基本持平，CR10、CR20、CR50 和 CR100 同比分别下降 1.0、2.5、3.4、4.5pct。从企业类型来看，24 年百强房企权益销售额中，民企占比 36.1%，同比-7.4pct，央企占比 45.3%，同比+6.6pct，地方国企占比 18.6%，同比+0.8pct。从增速来看，央企和地方国企权益销售额同比分别下降 15%、24%，降幅相对较小，民企同比-40%，降幅较大。25 年 1-4 月民企占比降至 34.7%，央企占比 44.4%，地方国企占比 20.9%。从增速来看，央国企权益销售额同比增速转正，同比分别增长 1%、13%，民企同比-20%。  2）拿地：24 年百强房企拿地量持续收缩，25 年 1-4 月拿地量与拿地强度明显提升。24 年百强房企拿地金额同比-30.6%，拿地强度为 25.7%，同比-0.1pct；拿地金额集中度（百强房企拿地金额/全国 300 城土地成交总价）为 29.4%，同比-6.9pct。25 年 1-4 月百强房企拿地金额同比+41.5%，楼面均价 1.09 万元/平，同比+37.1%，拿地强度 39.2%，同比+13.7pct；百强房企拿地金额集中度回升至62.5%，同比+18.5pct。从企业类型来看，24 年百强房企中民企拿地金额占比降至 17.6%，同比-10.8pct；地方国企占比 46.7%，同比+14.4pct；央企占比 35.7%，同比-3.6pct。整体而言，有意愿、有能力拿地的企业仍然是央国企为主。我们认为，2025 年头部的国央企预计将持续发力，持续在市场低迷期补充优质土储，中小规模房企和大部分民企则预计持续观望，待后市表现来决定是否提升投资力度。  3）融资：行业融资规模同比下降，融资成本持续下行。24 年全年房地产行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计 5653 亿元，同比-18%，平均发行利率 2.95%，同比-0.72pct。25 年 1-3 月发行规模 1187 亿元，同比-24.6%，平均发行利率为 3.22%，同比-0.07pct。25 年全年行业国内外债券到期规模合计 7746 亿元，略大于 24 年的 7703 亿元，但明显小于 23 年的 9580 亿元和 22 年的8795 亿元。25 年 1-4 月已经到期偿还了 2652 亿元，占全年到期总量的 34%，5-12 月还有 5094 亿元待偿还，其中 6、7 月为两个到期小高峰，分别到期 934、937 亿元的国内外债券。  行业财务指标分析：24 年业绩、利润率、现金流均承压，25Q1 压力犹存。  我们选取了 2024 年申万板块所有 102 家 A 股上市房企作为样本分析行业整体财务表现。  1）24 年行业营收同比-21.0%，降幅大于 23 年（-0.9%）。自 22 年以来已经连续三年负增长，主要原因在于伴随着销售增速的放缓，房企结算在近两年也受到一定影响，尤其是 21 年下半年以来新开工持续走弱，按照 2-3 年的施工周期，24 年行业整体竣工较弱，结算收入的降幅大于 23 年竣工大年。24 年行业归母净利润-1590 亿元，在继 22 年业绩同比-76.7%、23 年同比-75.5%后，出现明显亏损，其中超过八成房企业绩出现亏损或下滑。业绩普遍下滑的主要原因有：1）结转项目毛利率低。2）市场景气度持续下行导致资产和信用减值计提规模进一步增加：24 年行业资产减值损失 978 亿元，信用减值损失 572 亿元，分别较 23 年增加 218、415亿元。3）非并表合作项目收益减少：行业投资收益为 142 亿元，同比-62.9%。4）三费率同比+1.8pct 至 9.8%，其中由于货币资金规模下降、利息收入减少，行业整体财务费用同比+14.1%，财务费用率同比+1.3pct。25Q1 行业营收同比-7.5%；归母净利润-93 亿元（24Q1 为盈利 11 亿元），业绩仍然承压。待结转资源规模持续下降，25Q1 末行业预收账款同比-26.4%，较 24 年末下降 1.5%；预收账款/上年营收仅为 0.76X，不足 1.0X，且开发业务的结算利润率仍处于探底阶段，我们预计 25 年房企业绩仍将继续面临较大的调整压力。  2）盈利能力： 盈