房地产开发行业2025W16：全国房价延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2025W16：全国房价延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性 2025 年 3 月 70 城新房房价环比-0.1%，跌幅连续 4 个月持平，同比-5.0%。一线、二线、三线城市环比分别+0.1%、+0.0%、-0.2%。新房价格环比上涨 24 城（+6，较上月变化，下同），环比下跌 41 城（-4）。3月 70 城二手房房价环比-0.2%，跌幅较上月小幅收窄，同比-7.3%。一线、二线、三线城市环比分别+0.2%、-0.2%、-0.3%。二手房价格环比上涨 10 城（+7），环比下跌 56 城（-9）。 全国新房二手房仍延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性。具体看核心城市新房价格方面，上海当月环比+0.7%继续领跑全国，深圳环比+0.1%涨幅有所收窄，北京、广州环比小幅下降。二手房价格方面，上海当月环比由负转正+0.4%，北京、深圳环比分别+0.5%、+0.3%，广州环比-0.2%。值得关注的是，杭州当月二手房价格环比+1%领跑全国，整体看核心城市房价韧性更强，全国其余多数城市仍在下行通道中。随着 4 月后楼市成交或季节性走弱，多数城市房价端将继续面临考验，我们认为房价的真正企稳仍有待量能的加持。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 3.4%，领先沪深 300 指数 2.81 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 2 名。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 149.8 万平方米，环比下降 0.1%，同比下降 8.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为 44.0 万方，环比+8.1%，同比-7.1%；样本二线城市为 70.0 万方，环比-7.3%，同比-12.3%；样本三线城市为 35.8 万方，环比+5.9%，同比-0.4%。 二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 241.7 万方，环比增长5.4%，同比增长 19.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为98.6 万方，环比 14.6%；样本二线城市为 112.2 万方，环比-2.4%；样本三线城市为 30.9 万方，环比 9.0%。 信用债：本周共发行房企信用债 11 只，环比减少 11 只；发行规模共计93.51 亿元，环比减少 125.96 亿元，总偿还量 179.08 亿元，环比增加26.98 亿元，净融资额为-85.57 亿元，环比减少 152.94 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：融资专题：房企流动性压力仍存，“保主体”动作首次出现》 2025-04-18 2、《房地产开发：2025 年 1-3 月统计局数据点评:住宅销售金额维持 0.4%降幅，投资同比跌幅扩大至 9.9%》 2025-04-18 3、《房地产开发：2025W15：刺激内需必要性提升，等待房地产政策进一步加码》 2025-04-13 -20%-6%8%22%36%50%2024-042024-082024-122025-04房地产开发沪深3002025 04 20年 月 日 gszqgszqdadatemarkrk P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.3 月全国房价延续小幅下跌，核心城市房价展现韧性 ................................................................................ 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................. 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 7 3.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................... 9 4.重点公司境内信用债情况 .....................................................................................................................10 5.本周政策回顾 ......................................................................................................................