房地产行业18年4月市场月报：人才政策扩散，房企资金面依旧偏紧

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 43 投资策略|房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 18 年 4 月市场月报 人才政策扩散，房企资金面依旧偏紧 Table_Summary 核心观点：  政策环境综述：人才政策逐步下沉至非重点城市 2018 年 4 月，政治局召开会议，强调内需与经济平稳运行，同时提出继续坚持积极的财政政策和稳健中性的货币政策。而在地方层面，人才政策加速落地，并逐步下沉至三四线，4 月份以来、新余、龙岩、唐山等城市同样加入优惠人才的行列。与此同时，沈阳、青岛、哈尔滨继续出台“四限”政策。此外，公积金方面同样“因城施策”，政策着力点主要为最高贷款额度、首付比例及缴存年限。  成交市场综述：重点城市供给逐步改善，成交增速底部回升 根据房管局数据，4 月 46 个重点城市成交面积同比下滑 10.9%，降幅较 3 月小幅收窄，分城市看，一线、二线、三四线单月同比下滑 24.2%、12.2%和 1.4%。推盘方面， 4 月开发商推盘力度继续加大，推盘显著放量，26 城市商品房推盘量环比 3 月大幅上涨 38.0%。我们认为重点城市在限价取得一定效果的情况下，供给端预售证管控存在调整空间，尤其是下半年供货能力将进一步释放，对成交增速改善的支撑将进一步凸显。  土地市场综述：整体供需继续放量，其中三四线量价齐升 中国指数研究院数据显示，2018 年 4 月土地供需继续放量，300 城市住宅用地推出规划建面 9641 万平米（环比-3%，同比+66%），成交 7266万平米（环比-19%，同比+47%），成交土地出让金 2820 亿元（环比-3%，同比+35%），平均溢价率 20%继续回落。各线城市市场分化，一线城市宅地市场供需同比下滑，二线、三四线宅地市场供给继续放量，推动成交量同比大幅上涨，尤其是三四线城市地价涨势也较显著。  资金环境综述：资金面对于需求端的压制或将缓解 房企融资方面，目前房企资金面继续收紧，结构上资产证券化、海外融资成为重要融资渠道。融资成本方面，信托贷款、公司债融资成本有所上升，其中信托贷款发行成本较上月上涨 0.35 个百分点至 7.95%，信托贷款成本上行加快。按揭贷方面，融 360 数据显示，2018 年 4 月首套房利率5.56%，较 3 月上升 0.05 个百分点，按揭贷利率已经底部回升了 112bp，未来上升空间或有限，资金面对于需求端的压制或将逐步缓解。我们认为资金面压力缓解叠加基本面筑底抬升，板块 PE 也将持续抬升，我们继续看好 18 年板块的系统性投资机会，同时在集中度提升的中期逻辑性下，龙头房企也具备个股 alpha 机会，继续推荐低估值的一二线龙头。  风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行。 Table_Grade 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2018-05-21 Tabl e_Chart 相对市场表现 Table_Aut hor 分析师： 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 guoz@gf.com.cn 分析师： 李 飞 S0260517080010 021-60750620 gflifei@gf.com.cn Table_Report 相关研究： 房地产行业:单月销售同比下滑，新开工增速大幅收窄 2018-05-16 房地产行业:一季度房贷利率上行放缓，一线城市销售增速明显改善 2018-05-14 房地产行业:人才政策继续扩散，地方公积金政策呈现微调 2018-05-07 Table_Contacter -5%5%15%25%2017-052017-092018-012018-05房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 43 投资策略|房地产 目录索引 政策环境综述：央行定向降准，人才政策逐步扩散 ............................................................ 5 成交市场综述：重点城市成交边际改善 ............................................................................ 11 总体成交市场分述：供给逐步改善，成交同比降幅收窄 .......................................... 11 各线城市成交分述：各线城市 4 月同比降幅均收窄 ................................................. 15 土地市场综述：整体供需继续放量，溢价率仍维持低位 .................................................. 18 土地市场分述：300 城土地供需继续放量，带动出让金大幅上涨 ............................ 18 4 月宅地市场分述：一线供需平稳，三四线量价齐升 .............................................. 20 资金环境：资金面对于需求端的压制或将缓解 ................................................................. 25 银行个人按揭贷分述：按揭贷利率持续上行，未来上涨空间有限 ........................... 25 上市房企融资分述：资金面依旧偏紧，信托融资成本加快上行 ............................... 30 附录：2018 热点城市调控政策专题 ................................................................................. 39 图表索引 图 1：近期出台人才政策地区分布一览 .................................................................. 5 图 2：2018 年 4 月重要中央政策一览 .................................................................... 9 图 3：2018 年 4 月重要地方政策一览 .................................................................. 10 图 4：全国重点 46 城市商品房成交面积指数 ....................................................... 11 图 5：限购和