房地产行业2017年报-2018一季报综述：集中度加速上升，行业杠杆小幅回升

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo]行业研究/房地产 证券研究报告行业深度报告 2018 年 05 月 04 日 [Table_InvestInfo]投资评级 增持 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo]-4.13%1.77%7.67%13.56%19.46%25.35%2017/52017/82017/112018/2房地产海通综指资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《海通地产第 16 周周报：30 城地产销售整体趋冷》2018.04.23 《历史上看，降准 6 个月后地产大概率跑赢市场》2018.04.25 《房地产行业 2018 年 1-3 月数据点评： 地产投资继续超预期，行业总量高位稳定》2018.04.19 [Table_AuthorInfo]分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535@htsec.com 证书:S0850510120001 分析师:谢盐 Tel:(021)23219436 Email:xiey@htsec.com 证书:S0850511010019 房地产行业2017年报&2018一季报综述： 集中度加速上升，行业杠杆小幅回升 [Table_Summary]投资要点：  2017 年全年及 2018 年一季度，行业集中度加速攀升：2017 年全年及 2018 年一季度，龙头公司市占率相对 2017 年前三季度加速攀升。截至 2017 年全年及 2018年一季度，四家 A 股龙头地产企业全市场销售金额占比分别为 8.17%和 11.67%，销售面积占比分别上升至 4.23%和 6.46%。由于招保万金四家龙头地产商更多聚焦一二线城市，这使得四家龙头开发商的销售金额占比要明显高于销售面积占比。  当期销售和现金流。2017 年全年及 2018 年 1 季度 A 股地产企业销售商品、提供劳务收到现金分别为2.28万亿元和5295.7亿元，分别同比增加 18.3%和13.7%；2017 年全年及 2018 年一季度 A 股地产企业经营活动现金流分别为 392.4 亿元和-1419.8 亿元，筹资活动现金流分别为 4519.7 亿元和 1410.4 亿元。考虑到近期央行降准等稳定市场措施出台，我们认为企业融资成本和难度的最高点或在 2Q。  存货和预收款。2017年全年及2018年一季度A股地产企业累计存货分别为 4.63万亿元和 4.88 万亿元，增速分别达到 28.2%和 26.2%，库存绝对值继续创出新高。这主要是由于 2017 年以来开发商补库存力度加大，以及市场集中度提升背景下，上市开发商规模上升所致。  对重点覆盖企业的分析。我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。  投资建议。截至 2018 年 4 月 27 日，A 股沪深 300 动态 PE 为 12.88 倍，地产动态 PE 为 11.80 倍。我们认为，今年 2 季度中下旬属于开发商 1H 传统推盘期，目前开发商对市场价格预期平稳，后期抢种抢收属大概率事件。同时，我们认为，前期降准有利于增加市场流动性，对开发商推盘去化也有一定的助益。此外，考虑 2017 年同期一二线城市进入强调控期，行业低基数效应有望推升上市公司后期的基本面。重申继续看好地产蓝筹。A 股继续强推海通地产五虎组合—万科 A、保利地产、新城控股、阳光城、蓝光发展，关注招商蛇口、华夏幸福。H 股看好中国海外发展、中国恒大、融创中国、龙湖地产、旭辉控股集团、绿景中国地产。  风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。行业相关股票 [Table_StockInfo]股票代码 股票名称 EPS（元） 投资评级 2017 2018E 2019E 上期 本期 000002 万科 A 2.54 3.29 4.29 买入 买入 001979 招商蛇口 1.55 2.00 2.54 买入 买入 601155 新城控股 2.71 3.66 4.97 买入 买入 600048 保利地产 1.32 1.72 1.98 买入 买入 注：表中新城控股 2017 年 EPS 采用该公司 2017 年年报中列出的基本每股收益数值（与全面摊薄 EPS 值 2.67 元/股存在计算口径上的差异），其余上市公司也采取基本每股收益数值。 资料来源：Wind，海通证券研究所 股票报告网整理http://www.nxny.com 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 2017 年全年及 2018 年一季度行业的核心问题 ......................................................... 5 1.1 龙头时代：行业集中度加速攀升 ...................................................................... 5 1.2 杠杆率继续回升 ............................................................................................... 5 2. 截至目前行业运行情况 .............................................................................................. 6 3. A 股地产企业 2017 年及 2018 年一季度情况分析 ..................................................... 8 3.1 当期结算和利润情况 ........................................................................................ 8 3.2 当期销售和现金流 ........................................................................................... 8 3.3 存货和预收款情况 ........................................................................................... 9 4. 重点上市公司 17 年年报及 18 年一季报业绩分析 ................................................... 10 4.1 重点企业营业收入增速逐步走强 .................................................................... 10 4.2 重点公司