房地产行业研究周报：“内需”迎发展契机，重视板块配置价值

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2025 年 04 月 13 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 师亮 分析师 SAC 执业证书编号：S1110525020001 shiliang@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:如何看待关税 影 响 下 “ 稳 地 产 ” 重 要 性 ？ 》 2025-04-06 2 《房地产-行业点评:销售走弱，局部复苏——25 年 3 月百强房企销售点评》 2025-04-01 3 《房地产-行业研究周报:3 月收官， 小阳春复盘与展望》 2025-03-30 行业走势图 “内需”迎发展契机，重视板块配置价值 行业追踪（2025.4.6-2025.4.12） 政策增量预期良好，板块配置性价比提升 2025 年政府工作报告首次将稳住楼市写进经济社会发展总体要求。据财联社报道，多个一线城市正在进行房地产市场止跌回稳相关政策的研究及储备工作。我们认为，出口波动背景下，地产“止跌企稳”为稳内需关键，后续政策增量预期良好；近期关税影响下板块深度调整，截止 4 月 11 日，A 股申万地产 PB 0.7X，H 股内房 PB 0.47X，接近历史底部区间，板块配置性价比提升。 土储专项债发行加速，三四线占比高，地方国企为主 根据中指研究院统计，截至 4 月 10 日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量约 850 宗，总面积超 4000 万平方米，总金额达 1282 亿元。分区域看，31 个省市中有14 个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额已接近 500 亿元；湖南、福建、四川、广西公示金额均超 100 亿元。分城市看，惠州拟收储价格 127.5 亿元，居各城市首位，柳州、天津、广州拟收储价格均超 70 亿元；一二线城市公示地块合计 102宗，拟收储总金额约 277 亿元，占比 21.6%。分类型看，公示的地块中住宅用地的宗数占比超过 60%，商办用地占比约 26%，工业用地占比约 7%。分时间看，各地块成交时间集中在2020-2024 年，宗数占比约 80%， 2021-2023 年地块居多；2012-2017 年地块占比合计约 14%。分性质看，用地单位覆盖地方国企、央企和民企，绝大多数为地方国企。从收储价格看，与出让时的成交价相比，超 50%的地块拟收储价格与成交价的比值在 0.8-1.0 之间，约 35%的地块比值在 0.9-1.0 之间，约 16%的地块拟收储价格与成交价的比值在 0.7-0.8之间，部分地块拟收储价格的折扣较大。从已发行债券特征看，截至 4 月 10 日，广东、四川、湖南发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额约为 402 亿元，涉及 166 个项目。在 166个项目中，债券发行期限最短的为 3 年，80 个项目发行期限为 5 年，17 个项目为 5+2 年，68 个项目为 7 年。 4 月新房、二手房同比增速转弱 新房市场本周成交 201 万平，月度同比-0.90%，相较上月下降 1.46pct；累计库存 11149万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 207 万平，月度同比+19.70%，相较上月下降 19.38pct。3 月 31 日-4 月 6 日，土地市场成交建面 2628 万平，滚动 12 周同比-15.78%；成交总额 331 亿元，滚动 12 周同比 5.91%；全国平均溢价率12.58%，滚动 12 周同比+7.56pct。 本周申万房地产指数-1.47%，较上周下跌 0.57pct，涨幅排名 6/31，领先沪深 300 指数1.41pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-4.84%，较上周下降 4.76pct，涨幅排序5/11，领先恒生指数 3.63pct；克而瑞内房股领先指数为-1.42%，较上周下跌 0.71pct。 投资建议：政策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。 标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -11%-3%5%13%21%29%37%45%2024-042024-082024-12房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：“内需”迎发展契机，重视板块配置价值 ............................................................... 3 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 4 2.1. 新房市场 ....................................................................................................................................... 4 2.2. 二手房市场................................................................................................................................... 5 2.3. 土地市场 ..................................................................................................................