房地产行业10月月报：投资略降，量价稳定，开竣工超预期大增

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产 10 月月报 推荐（维持） 投资略降，量价稳定，开竣工超预期大增 支撑评级的要点：  投资高位略降、仍保持韧性，开竣工超预期大增，施工高位略微走强 1-10 月开发投资同比+10.3%，较前值-0.2pct；10 月单月投资同比+8.8%，较前值-1.7pct。1-10 月新开工面积同比+10.0%，较前值+1.4pct；10 月单月开工同比+23.2%，较前值+16.6pct，开工超预期大增。1-10 月竣工同比-5.5%，较前值+3.0pct；10 月单月竣工同比+19.2%，较前值+14.4pct，竣工超预期大增。1-10月施工同比+9.0%，较前置+0.3pct。土地购置面积同比-16.3%，较前值+3.9pct。开工超预期大增，源于主动去库存和限价放松推动，维持 19/20 年新开工同比+6.5%/+4.6%判断；竣工超预期大增，预计将迎来趋势性修复，维持 19-21 年竣工同比-1.7%/+3.0%/+10.1%判断；10 月 300 城土地成交面积同比下降 16%，溢价率低位略增，预计后续土地市场将继续降温；投资高位略降、但仍保持韧性，源于施工投资走强，维持 19/20 年投资增速为+9%/+8%判断。  销售和价格保持稳定，东部地区回暖、西部走弱，行业集中度加速提升 1-10 月销售面积同比+0.1%，较前值+0.2pct；10 月单月销售面积同比+1.9%，较前值-1.0pct，其中东部回暖、西部走弱。1-10 月销售金额同比+7.3%，较前值+0.2pct；10 月单月销售金额同比+9.7%，较前值+0.3pct。1-10 月销售均价同比 9.2%，较前值持平；10 月单月销售均价同比+9.2%，较前值+0.1pct。销售数据保持稳定主要源于：1）低基数效应，18M2-19M2 销售持续低基数；2）“因城施策”城市运营独立周期，城市周期此起彼伏、形成对冲；3）融资趋紧推动企业加大推盘以及促销力度；4）去化率好于去年同期，10 月 15 城成交/推盘比 0.89 好于去年同期的 0.80。综合之下，我们维持 19/20 年销售面积同比+0.5%/0%判断。此外，10 月主流 50 家房企销售金额同比+36%VS 行业同比+10%，“融资、拿地、销售”三重集中度跳增继续上演。  资金来源略降，国内贷款走弱，销售回款仍强，维持融资边际改善判断 1-10 月，资金来源同比增长 7.0%，较前值-0.1pct，在 9 月反弹后略有放缓，主要受国内贷款和自筹资金同比明显下降拖累。10 月单月资金来源同比+6.0%，较前值-4.8pct，有所放缓。10 月分结构来看，国内贷款同比-5.2%，较前值-10.0pct，连续 4 月下降，并创年内新低；自筹资金同比+1.1%，较前值-5.1pct，再次掉头向下；销售回款端，个人按揭贷款同比+18.6%，较前值-9.2pct，但仍保持年内较强水平；定金及预收账款同比+12.9%，较前值-1.4pct，销售超预期下，按揭款、定金及预收款同比增速虽有所回落，但同样仍保持年内较强水平，对资金来源继续形成支撑。综合考虑到国内外流动性宽松预期以及央行调查统计司原司长盛松成“目前房地产调控政策不宜进一步大幅收紧”等表态，我们维持房地产行业的融资环境将边际改善的判断。  投资建议：投资略降，量价稳定，开竣工超预期大增，维持“推荐”评级 2019 年主流房企销售持续超预期，预判 2020 年销售仍将保持稳定，龙头集中度继续提升，20 年 EPS 上修概率加大，强化年底估值切换行情；同时近期全球流动性宽松预期继续升温，一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象，增强估值上修弹性，而板块估值仍处于低位：1）主流房企 19/20 平均 PE 仅6.3/4.9 倍，NAV 折价 20-80%；2）主流房企股息率高达 18A4.6%和 19E6.0%、远高于 10Y 国债 3.3%；3）板块 PE 处于 12 年以来的 1%分位，明显低于同期沪深两市的 19%。我们维持推荐评级，推荐：a）住宅开发：万科 A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、首开股份；2）物业管理：中航善达，建议关注：保利物业、新大正、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务；3）商业地产：大悦城。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧，行业融资政策超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 占比% 股票家数(只) 131 3.52 总市值(亿元) 21,157.22 3.44 流通市值(亿元) 19,025.09 4.22 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.63 -8.93 5.1 相对表现 -4.48 -15.4 -15.55 《房地产行业 2019 年三季报综述：业绩快增、结构分化，高预收款确保稳增》 2019-11-03 《房地产行业 2020 年度投资策略：稳中前行，多元开花》 2019-11-10 《房地产行业周报：逆周期调节、MLF 降息，一城一策继续呈现》 2019-11-10 -9%5%19%33%18/11 19/01 19/03 19/05 19/07 19/092018-11-15～2019-11-14沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019 年 11 月 14 日 房地产 10 月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、投资端：投资高位略降、仍保持韧性，开竣工超预期大增，施工高位略微走强 ..................................................... 4 二、销售端：销售和价格保持稳定，东部地区回暖、西部走弱，行业集中度加速提升 ................................................. 8 三、资金端：资金来源略降，国内贷款走弱，销售回款仍强，维持融资边际改善判断 ............................................... 11 四、风险提示：房地产调控政策超预期收紧，行业融资政策超预期收紧 ....................................................................... 12 房地产 10 月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 ...........................................................................