房地产行业10月统计局数据点评及房地产月报：销量增速回正，开工增速加快

行业研究 | 内地房地产 销量增速回正，开工增速加快——10 月统计局数据点评及房地产月报 供给充足需求回暖，10 月销售端明显回暖。1-10 月，全国商品房销售金额累计同比增长 7.3%，增速较 1-9 月上升 0.2pct；销售面积累计同比增长 0.1%，增速年内首次转正，1-9 月份为下降 0.1%。1-10 月，开发投资累计同比增长10.3%，增速较 1-9 月回落 0.2pct；购置土地面积与土地成交价款分别下滑16.3%与 15.2%。去年全年房屋新开工增速达 17.2%（住宅新开工增速达19.7%），使得今年供给较为充裕；叠加房企普遍采取促销政策，带动近期销售出现明显回暖。全年商品房销售面积有望维持正增长。新开工增速有所提升，竣工面积降幅明显收窄。1-10 月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长 10.0%，增速较 1-9 月提升 1.4 个百分点；房屋竣工面积同比下降 5.5%，降幅较 1-9 月收窄 3.1 个百分点，降幅已有明显收窄。近期库存有所去化，房企具备一定补库存意愿，同时去年同期基数较低，因此新开工增速出现明显回升，拿地降幅收窄。预计未来一段时间新增供应将较为充足，而去年年末的高基数或将使得未来两月新开工增速出现一定回落。开发资金来源增速有所回落，销售回款出现一定增长。1-10 月，房地产开发资金来源累计同比增速为 7.0%，较 1-9 月回落 0.1pct。其中，国内贷款累计增速达 7.9%，较 1-9 月下降了 1.2pct，推测主要受监管层对开发贷及信托融资管理的影响；定金及预收款、个人按揭贷款累计增速为 9.4%和 14.1%，较上月分别上升 0.4pct 和 0.5pct。近期良好的销售情况使得来自销售回款的资金出现一定增长，但融资端监管使得整体资金来源增速出现一定回落。新房销售分化明显，二手房挂牌价高位稳定。10 月，45 城新房成交量环比下降 9%，同比上升 20%；当年累计成交量同增 14%（上月为 14%），一、二、三线城市分别上升 15%、33%及下降 1%。北京、成都、宁波和福州累计增幅较大，而东营、扬州、江阴、江门累计降幅较大。截至 10 月末，14 城新房去化周期为 11.1 个月，平均环比升 14%，同比降 7%。二手房方面，10 月，15 城二手房交易量环比降 17%，同比升 15%；截至 10 月末，15 城累计交易量同增11%（上月为 11%）。厦门、成都、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。三线城市宅地成交降幅扩大，成交溢价率整体回落。1-10 月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约 2.2%；其中，一线城市增长 34.0%，二线城市增长13.1%，三线城市下降 10.3%，三线城市累计降幅较上月有所扩大。溢价率方面，经历了 4 月份的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，三线城市近期降幅较为明显，土地市场出现一定降温。投资建议：全年销量有望维持稳健增长，维持“强于大市”评级。经过近两月的密集推盘和促销后，房企全年目标完成进度较好，预计全年商品住宅销售额仍将维持稳健增长。在当前的经济及内外部环境下，预计调控政策继续大幅收紧的概率不大，同时各地积极通过人才落户政策吸引外来人口落户，因此调控政策对房地产板块估值影响将不大。随着短期扰动因素释放后，板块配置机会或将出现。维持“强于大市”评级。14-Nov-19 微信公众号强于大市(维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwsi.com.hk SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 联系人 +852 3958 4600 caihongfei@cwsi.com.hk 诸葛莲昕 联系人 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwsi.com.hk 请务必阅读正文之后的免责条款部分2 / 26 目录1.板块表现：物业股年初至今涨幅居前 ............................................................................................ 52.行业：销量增速回正，开工增速加快 ............................................................................................ 63.城市：二线为增长主力，分化更趋显著 ........................................................................................ 93.1 新房数据：二线城市增幅明显，去化周期小幅上升 .............................................................................................. 9 3.2 二手房数据：成交环比有所下降，挂牌价高位稳定 ............................................................................................ 12 4.土地市场：一线成交有所提升，溢价率继续回落 ...................................................................... 144.1 住宅类用地成交建面：一线增速提升，三线降幅扩大 ........................................................................................ 14 4.2 住宅用地成交总价：整体累计增速有所下滑 ........................................................................................................ 15 4.3 成交楼面均价有所下降，溢价率整体回落 ............................................................................................................ 17 5.融资：收紧趋势或将持续 .............................................................................................................. 196.重点政策回顾：多地放宽人才落户政策 ...................................................................................... 217.投资建议 ...............................