房地产行业研究：龙头改善型房企持续领涨，物企投资机会亦不容忽视

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 3 月 14 日，申万房地产指数+2.0%，内房股指数+4.0%。其中，改善型地产龙头、优质物企、中介龙头均表现出色，绿城中国+10.0%、越秀地产+5.5%、华润置地+3.9%、建发国际集团+3.6%；绿城服务+8.3%、中海物业+3.5%；贝壳+8.4%，我爱我家+4.0%。 点评 持续推荐深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商。从当前行业基本面来看，根据我们跟踪的几大核心城市的带看表现，尽管近期部分城市带看数据略有下滑，但下滑幅度不大，带看仍维持高位。在前端数据尚未出现明显下滑的情况下，预计楼市成交热度仍有望延续，对“小阳春”表现不宜过度悲观。从房企来看，正如我们此前在《从“台积电效应”看杭州，科技进步支撑楼市可持续发展》、《基本面持续修复，持续强 call 龙头企业》等报告中强调的，坚定看好深耕核心城市、主打改善型产品的龙头开发商。在当前城市分化、产品分化的环境下，重点城市的经济、产业、人口基本面更好，改善型产品的购买力支撑更强，对应房企的销售量、价格、去化速度更有保障。 优质物企的质地好，当前或被低估，推荐物业股的投资机会。根据我们此前发布的物业 24H1 业绩总结《业绩稳健分红提升，把握底部配置机遇》，在宏观环境不确定及地产持续筑底的背景下，优质物企仍能保持营收利润持续增长、毛利率稳定、销管费用率不断压降、应收账款控制得当、低负债率、现金充裕等优秀特质。近期部分物企发布业绩预告，如建业新生活扭亏为盈、金科服务亏损收窄、恒大物业账上货币资金增长等。因此站在当前时点，我们认为过去几年拖累物企的不利因素正逐步消散，优质物企扎实的基本面已得到持续验证，我们对即将披露的物企 2024 全年业绩并不悲观。同时我们认为随着物业股增长中枢下滑，且近年来股价表现较为低迷，通过分红及回购来提升股东回报可能是长期趋势，物业股的红利属性进一步加强。 投资建议 当前新房售价天花板正逐渐打开，重点关注能够提供好产品好服务的房企的销售表现，若其高价项目去化情况较好，则有望提升利润率水平并重塑估值。同时今年地产的重点仍是止跌回稳，后续或将迎来新一轮政策窗口期，需关注政策利好催化。持续推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善型产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团等。若开发商经营表现向好，则自家物企将直接受益，建议关注上述开发商所对应的物业企业。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表 图表1：北 上蓉宁的带看人数仍维持高位（单位：人） 图表2：深 广杭苏武的带看人数仍维持高位（单位：人） 来源：贝壳，国金证券研究所 来源：贝壳，国金证券研究所 图表3：春 节后重点房企及对应物企普遍上涨，物业或仍有上涨空间 来源：wind，国金证券研究所 注：时间区间为 2025.2.3-3.14 020004000600080001000012000北京上海成都南京09001800270036004500深圳广州杭州苏州武汉49.0%18.8%26.2%31.4%25.0%12.5%19.1%10.8%15.1%9.8%0%10%20%30%40%50%60%区间涨跌幅行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表4：A 股 地产 PE-TTM 来源：ifind，国金证券研究所 图表5：港 股地产 PE-TTM 来源：ifind，国金证券研究所 图表6：港 股物业 PE-TTM 来源：ifind，国金证券研究所 0510152025302016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/12025/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV02468101214162016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/12025/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV010203040506070802016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/12025/1/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码获取更多服务 图表7：覆 盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科 A 中性 858 7.1 -1.9 -8.7 121.6 -447.7 -98.2 -46% N/A -78% 600048.SH 保利发展 买入 1,040 8.6 9.6 9.2 120.7 108.0 112.9 -34% -11% 5% 001979.SZ 招商蛇口 买入 870 13.8 13.7 11.3 63.2 63.4 76.9 48% 0% 21% 600153.SH 建发股份 买入 301 2.3 9.3 7.0 131.0 32.2 43.1 109% -75% 34% 002244.SZ 滨江集团 买入 338 13.3 12.8 10.3 25.3 26.3 32.9 -32% 4% 25% 600007.SH 中国国贸 买入 231 18.3 17.8 17.0 12.6 12.9 13.6 13% 3% 5% 603909.SH 建发合诚 买入 24 37.1 29.9 24.7 0.7 0.8 1.0 16% 24% 21% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,487 5.8 6.1 5.7 256.1 242.5 260.0 10% -5% 7% 3900.HK 绿城中国 买入 299 9.6 9.0 7.6 31.2 33.4 39.2 13% 7% 17% 1908.HK 建发国际集团 买入 298 5.9 5.6 4.9 50.3 53.4 60.2 2% 6% 13% 0123.HK 越秀地产 买入 207 6.5 6.5 5.9 31.9 32.0