【另类资产观察】2025年第3期总第119期：REITs转跌，可转债建议关注低价、地产产业链

【另类资产观察】REITs转跌，可转债建议关注低价、地产产业链证券研究报告刘璐 投资咨询资格编号：S1060519060001陈蔚宁 投资咨询资格编号：S1060524070001证券分析师请务必阅读正文后免责条款2025年3月2日2025年第4期总第119期REITs跑输股票、债券。本期（2.14-2.28,以下同） REITs指数涨跌幅为-1.71%，各指数涨跌幅表现:可转债>债券>红利股>沪深300>REITs。国泰君安济南能源供热REIT、招商基金公路高速公路REIT、华夏中国交建高速REIT表现最好，涨跌幅分别为45.03%、5.75%、3.14%。可转债上涨0.42%，与股指背离。本期权益整体下跌，仅小盘风格微涨。本期后半期，TMT回调而大宗商品、传统周期上涨，交易主线由成长切换至房地产产业链企稳，钢铁、房地产、建筑材料、建筑装饰涨幅居前。可转债逆势上涨，且低价转债策略涨幅最高，主因低价转债集中的电力设备、电子正股上涨。本期可转债涨跌幅，新兴周期（1.41%）＞传统周期（0.84%）＞消费（0.14%）＞稳定（0.08%）＞大宗商品（-0.07%）＞TMT（-0.77%）。本周核心观点市场回顾策略展望风险提示：货币政策转向、风险偏好超预期走弱、数据代表性受加权方式干扰。REITs骤涨行情告一段落，二级市场暂建议观望。12月中旬启动的REITs大涨在本期转为震荡下跌。其中，季报业绩期涨幅最大、但经营并未实质性改善的产业园、仓储物流回调幅度最大，其次是估值高的水利设施、保障房等。本期，中国人寿公告将出资成立合伙企业投资于公募REITs，从合伙企业的交易方式、资金体量等方面分析，或主要参与REITs一级市场认购；万科设立有限合伙，或为孵化位于厦门的租赁住房Pre-REITs项目。REITs在资产供给、增量资金方面都有较大潜力，长期具有配置价值。展望下期，经历过2.5个月、12%涨幅的REITs，近期或仍有调整压力。一是前期驱动REITs大涨的动力已趋弱，无风险收益率2月中旬以来有所上行；二是当前REITs相较股、债性价比一般；三是REITs日均成交量维持在7-9亿元的高位，下跌的动能还未减弱。REITs一级市场建议积极参与，但二级市场建议观望，待调整充分、下跌动能减弱（如下跌时成交量有所收缩）之后再介入。可转债关注低价、地产产业链的结构性机会，跟踪基本面改善成色。可转债当前处在“胜率不确定、赔率低”的状态。胜率方面，当前权益交易热点切换向更依赖基本面现实改善的板块，而经济转暖的成色，在3月会得到更全面的经济数据验证。若数据不及预期，则不排除权益风险偏好下修，对可转债较不利；但若达到预期、且二手房成交价格见底回升的趋势能确认，则权益有望继续带动可转债上行。当前可转债价格中位数122元，为18年以来86%分位数，赔率不高。在经济转暖趋势未充分确认以前，我们认为可转债的机会仍是结构性的。择券上，建议选择低价策略，一方面在基本面表现不佳时，低价转债的债性能提供抗跌支撑；另一方面，低价转债中建筑材料、建筑装饰的数量占比达到10%，它们的正股在地产产业链见底回升的过程中具有更高弹性。23公募REITs：REITs跑输股票、债券REITs行情回顾：REITs跑输股票、债券4 本期（2.14-2.28,以下同）各指数涨跌幅表现:可转债>债券>红利股>沪深300>REITs 。本期REITs指数涨跌幅为-1.71%。股指涨跌幅为-1.24%，其中红利股涨跌幅为-0.89%，债券涨跌幅为-0.83%。 本期各板块REITs涨跌幅:市政设施(45.03%)>交通基础设施(0.34%)>消费基础设施(-1.11%)>生态环保(-1.24%)>能源基础设施(-1.87%)>保障性租赁住房(-2.23%)>水利设施(-3.10%)>园区基础设施(-3.57%)>仓储物流(-4.50%)。资料来源：Wind，平安证券研究所。注：各REITs板块数据为市值加权平均。REITs未跑赢其他资产市政设施板块表现最佳，仓储物流板块表现最弱-1.71%-0.83%-1.24%-0.89%0.42%-2.00%-1.50%-1.00%-0.50%0.00%0.50%1.00%中证REITs(收盘)全收益中债-新综合财富(总值)指数沪深300中证红利全收益中证转债涨跌幅-3.57%-4.50%-2.23%-1.11%0.34%-1.87%-1.24%-3.10%45.03%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%园区基础设施仓储物流保障性租赁住房消费基础设施交通基础设施能源基础设施生态环保水利设施市政设施涨跌幅REITs行情回顾：REITs位于历史55.40%分位数5 本期末REITs位于55.40%分位数，产权类、收益权类REITs分别位于65.30%、88.50%分位数。 本期REITs周均换手率5.27%，环比上期增长2.10个百分点，高于24年以来均值(4.00%)。本期REITs周均成交额为40.53亿元。 REITs相对于股票、债券分别位于60.10%、42.10%分位数。REITs与股债相关系数REITs指数相对于股债表现资料来源：Wind，平安证券研究所REITs周度换手率及成交额REITs位于55.40%分位数注：中证REITs指数历史数据始于21年9月，产权、收益权REITs指数历史数据始于21年6月7508509501,0501,1501,2501,350中证REITs全收益-10%0%10%20%30%40%50%2023-02-282023-05-312023-08-312023-11-302024-02-292024-05-312024-08-312024-11-302025-02-28reits-沪深300reits-中债新综合财富0.60.811.21.41.61.8中证REITs全收益/沪深300中证REITs全收益/中债-新综合财富指数05101520253035404505101520252022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-02成交额(亿元，右轴)区间换手率(%)REITs行情回顾:国泰君安济南能源供热REIT、招商基金公路高速公路REIT、华夏中国交建高速REIT表现最好各类REITs周涨跌幅及换手率 本期表现最好的3只REITs：国泰君安济南能源供热REIT、招商基金公路高速公路REIT、华夏中国交建高速REIT表现最好，涨跌幅分别为45.03%、5.75%、3.14%。 本期换手率最高的3只REITs：国泰君安济南能源供热REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT、工银蒙能清洁能源REIT。6资料来源：Wind，平安证券研究所01020304050-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%博时招商产园华安张江产园东吴苏园建信中关村华夏合肥高新国君临港国君东久华夏和达高新中金湖北科投博时津开