房地产行业专题研究：海外，美国住宅市场2024年回顾及展望

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 海外：美国住宅市场 2024 年回顾及展望 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2025 年 2 月 21 日│中国内地 专题研究 2025 年展望：成屋价格或有所松动，新屋占比有望稳中有增 展望 2025 年美国住宅市场，我们认为：1、“利率锁定效应”仍然是制约成屋供销回升的核心问题，未来需持续关注降息的节奏与幅度对市场的影响；2、成屋交易可能逐步从卖方市场转为买方市场，成屋价格可能出现松动，住房可负担性或将迎来边际改善；3、为了提升房屋可负担性，开发商可能会持续增加低总价房源的供给，预计 2025 年新屋成交和市场占比将稳步增长；此外，我们预计 2025 年美国 30 年期固定抵押贷款利率可能仍将维持在目前较高的水平，影响部分潜在购房需求的释放，后续需要保持跟踪。 销售&房价：销量小幅下滑，房价整体高位运行 2024 年，美国房地产市场在高房价和高利率的双重压力下，整体销量小幅下滑。其中，新屋市场相对稳定，而成屋市场则因供给不足和价格高企创下历史低点。房价方面，新屋价格有所调整，目前仍处于历史的相对高位。成屋方面，在供给仍然趋紧的背景下，成屋价格全年保持同比正增长，并在5-6 月连续刷新历史新高。在房价高位运行的背景下，2024 年美国住房市场的可负担性进一步恶化，购房者的经济压力不断上升。 供给&利率：库存压力有所缓解但仍存在结构问题，高利率矛盾仍未解决 供给侧，截至 2024 年末，美国房屋总库存同比+14.3%，增幅明显。从结构上来看，当前新屋供给相对充裕，而成屋库存则仍然偏紧，且存在老旧库存积压加剧和供需错配的问题。利率端，2024 年，尽管美联储降息如期而至，但 30 年期固定抵押贷款利率仍维持在较高水平。2025 年 1 月，30 年期固定抵押贷款利率的月平均利率达到 6.96%，为 2024 年 7 月以来的最高点，处于 2000 年 1 月以来的 90.6%分位值，显示抵押贷款利率仍处于历史高位，对购房者造成持续压力。此外，通胀压力和经济基本面的表现可能将对美联储的降息决策形成制约，今年年内美联储降息的预期有所减弱。 目前美国房地产市场面临的挑战是什么？ 我们认为目前美国房地产市场面临的挑战主要有：1、供给端：截至 2024Q3末，房贷利率高于或等于 6%的比例已上升至 2016Q4 以来的最高水平。尽管越来越多买家开始接受高利率的购房环境，但低利率房贷的占比依然较高，大部分房主仍持有较低利率的按揭贷款。在当前高利率环境下，房主不愿出售现有房屋并重新贷款，从而导致成屋有效供给不足。2、需求端：截至 2024Q3 末，美国住房供给缺口达 370 万套，当下的住房需求依然强劲，但高房价和高利率的环境限制了这一需求的释放。 风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期，特朗普政府的政策变化可能带来不确定性。 (22)(1)204061Feb-24Jun-24Oct-24Feb-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 成交：销量小幅下滑，房价整体高位运行 销售：新屋占比进一步提升，成屋销量创历史新低 2024 年，美国总房屋成交套数 474.6 万套，同比-0.4%，基本持平。其中，美国新屋表现相对稳定，全年累计销售 68.2 万套，同比+2.4%，增速较 2023 年收窄 2.0pct。成屋市场则受高房价和高利率的影响更大，全年累计销售 406.4 万套，同比-0.9%，降幅虽较 2023年收窄 18.4pct，但仍创下该数据有史以来的最低水平。 从成交结构来看，2024 美国新屋成交占比为 14.4%，较 2023 年提升 0.4pct，为 2006 年以来的最高水平。我们认为，新屋成交占比提升可能受以下因素驱动：1）成屋市场价格仍然处于高位，而新屋与成屋的中位价差缩小，使得新屋对购房者而言更具吸引力；2）由于市场竞争的加剧，开发商通过折扣、低利率贷款支持等措施提高新屋市场的吸引力，吸引买家入市；3）开发商为了迎合市场偏好，增加了低总价房源的供应比例，一定程度上降低了新屋的上车门槛。 图表1： 美国总房屋销售套数和同比增速 图表2： 美国新屋成交量占比 资料来源：美国商务部普查局、全美地产经纪商协会，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局、全美地产经纪商协会，华泰研究 图表3： 美国新屋销售套数和同比增速 图表4： 美国成屋销售套数和同比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：全美地产经纪商协会，华泰研究 按月来看，新屋销售 2024 年 1-4 月表现较为强劲，但同比增速在 5-6 月有所放缓，进入下半年后，新房市场呈现震荡复苏态势，购房需求逐步回升，整体销售情况趋于稳定。成屋方面，2024 年 1-7 月延续 2022-2023 年的调整趋势，连续 35 个月录得同比下降，8-12 月表现趋于平稳，成交量逐步回升，同比增速重回正增长区间。 -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%01002003004005006007008009002000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024万套美国:总房屋销量:季调美国:总房屋销量:季调:同比（右轴）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024美国新屋成交量占比-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%02040608010