公募REITs四季报点评：螺旋式上升，波浪式前进

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 固收 公募 REITs 四季报点评：螺旋式上升，波浪式前进 华泰研究 研究员 张继强 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com +(86) 10 6321 1166 研究员 文晨昕 SAC No. S0570520110003 SFC No. BSF414 wenchenxin@htsc.com +(86) 21 2897 2068 研究员 王晓宇 SAC No. S0570524070005 wangxiaoyu@htsc.com +(86) 10 6321 1166 2025 年 1 月 26 日│中国内地 专题研究 报告核心观点 公募 REITs24 年四季报出炉。分底层资产来看，消费数据表现较亮眼，物流园出租率边际好转，租金仍有压力，保租房业绩仍相对稳定，高速、能源、环保资产受季节性影响，四季度业绩多数下滑，产业园多数业绩仍有下滑。新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的背景下，债市趋势未变，基本面稳健且绝对分派率较高的产权项目或存在补涨机会，可关注运管能力强、符合大众消费逻辑的消费 REITs、经营企稳的物流以及边际改善且路网利好的高速补涨机会，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。近期公募REITs 供需两旺，关注新项目打新机会。 经营情况：消费稳健，物流园出租率边际好转 从经营业绩看，高速通行费收入同比分化，主要受路网变化影响，环比多数下行，多数项目与预期值存在一定差距，消费数据表现较亮眼，保租房项目多数出租率维持高位，能源、环保资产受季节性影响，四季度业绩多数下滑，产业园表现分化，工业厂房稳中向好，二线产业园出租率下滑，物流园出租率企稳，租金仍承压。 利率低位震荡，REITs 配置性价比凸显 利率低位震荡，REITs 高收益资产关注度高，相对性价比提升。截至 2025 年1 月 24 日，以市值测算 2024 年全年可供分配金额分派比率，特许经营权类REITs 累计平均分派率为 8.76%，而产权类 REITs 累计平均分派率为 4.19%，市场关注公募 REITs 分派率与 10 年期国债利差，新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的背景下，债市趋势未变，非银机构配置压力仍大，优质资产稀缺，REITs 作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，具有长期配置价值，公募 REITs 市场有望进一步吸引增量资金进场。 投资建议：关注基本面稳健、分派率较高项目 截至 2025 年 1 月 24 日，中证 REITs 全收益指数较 2024 年初上涨 20.08%。项目基本面走势仍是重点，从四季报业绩来看，可关注运管能力强、符合大众消费逻辑的消费 REITs、经营企稳的物流以及边际改善且路网利好的高速补涨机会，基本面稳健且绝对分派率较高的产权项目或存在补涨机会，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。利率短期内预计仍将维持低位震荡态势，保租房板块与利率相关性较高，在利率反转时需关注保租房 REITs 二级市场价格波动风险。能源环保项目四季报基本面有所走弱且估值略高，但仍有配置需求支撑，可逢调整适当增配。 风险提示：数据统计估算偏差，公募 REITs 运营风险。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 正文目录 公募 REITs 经营业绩：消费稳健，物流园出租率边际好转 .......................................................................................... 4 高速 REITs：同比分化、环比多数下行，完成率多不及预期 ................................................................................ 4 环保、水利、能源 REITs：易受季节性和资源条件影响，表现分化 ..................................................................... 9 产业园 REITs：内部分化延续，多数项目业绩承压 ............................................................................................. 13 物流园 REITs：出租率回升，租金仍承压，去化过程持续 .................................................................................. 20 保租房 REITs：项目平稳运行，出租率整体稳定，关注量稳价升项目 ................................................................ 22 消费类 REITs：项目运营稳健，出租率维持高位 ................................................................................................ 26 公募 REITs 投资建议：关注基本面稳健、分派率较高项目 ........................................................................................ 32 风险提示.............................................................................................................................................................. 33 图表目录 图表 1： 24Q4 高速公路 REITs 通行费收入同比走势分化，环比多数下降 ................................................................. 4 图表 2： 高速公路 REITs 区位状况、客货车流结构、通行费收入情况（一） ............................................................ 5 图表 3： 高速公路 REITs 区位状况、客货车流结构、通行费收入情况（二） ............................................................ 5 图表 4： 高速公路 REITs 通行费收入预期完成情况（一） ............................................................