房地产行业月报：年末房企小幅“翘尾”，新一年持续关注政策落实情况

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业更新2025 年 1 月 16 日年末房企小幅“翘尾”，新一年持续关注政策落实情况2024 年 12 月前百开发商销售有所反弹。根据克而瑞的初步数据，2024 年12 月随着政策端“止跌回稳”目标的进一步明确，叠加年末业绩冲刺带来的翘尾效应，前百开发商的全口径销售总额由 11 月的 3,865 亿元（人民币，下同）环比提高 22.7%至 4,742 亿元。我们跟踪的 24 家主要上市开发商12 月销售额也有所反弹，环比增加19.0%。12 月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9 家，民企仅 1 家（龙湖集团，排名第 10 位）。在前 50的房企中，全年国企合同销售额市占率进一步扩大至 74.8%。国家统计局 2024 年 11 月数据显示各线城市价格指数跌幅普遍有所收窄。根据国家统计局公布的 70 大中城市商品住宅价格指数，11 月新建商品住宅价格分别同/环比-6.1%/-0.2% （10 月：-6.2%/-0.5%），二手商品住宅价格同/环比跌幅也有所收窄，分别-8.5%-/0.3% （10 月：-8.9%/-0.5%）。行业止跌回稳目标明确，持续关注新一年政策落实情况。12 月政策走向延续，住建部工作会议明确指出，2025 年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，并将其作为五大任务之首。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确。尽管 2024 年底销售情况环比有所改善，但受季节性因素和春节假期影响，我们预计 2025 年 1 月传统淡季的行业销售或有所承压。此外，我们认为 2025 年应持续关注城中村改造、收储等配套政策的后续落实情况。投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在 2025 上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地 （1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。估值概要 资料来源：FactSet、交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 资料来源: FactSet 房地产行业月报公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY25EFY26E FY25E FY26E FY25E FY26EFY25E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入96.1070.208.4259.0588.37.70.330.325.9华润置地1109 HK买入24.9422.603.6643.7825.85.60.490.466.4领展房托823 HK买入47.7032.002.6492.67512.112.00.450.458.1越秀地产123 HK买入6.604.770.9010.9415.04.80.300.298.0碧桂园服务6098 HK买入6.085.170.7120.7076.86.90.430.423.7中海物业2669 HK买入6.304.890.5430.6268.57.42.361.933.7新世界发展17 HK买入11.444.370.6550.7186.76.10.060.065.9越秀服务6626 HK买入4.723.150.4330.5206.85.71.111.027.3雅生活服务3319 HK买入3.202.720.8860.9352.92.70.280.263.5雅居乐集团3383 HK买入1.160.61-0.983NANANA0.05NA0.0恒基地产12 HK中性23.8421.852.4492.5838.98.50.320.329.1时代邻里9928 HK中性0.600.450.211NA2.0NA0.24NA7.6平均6.76.70.540.555.81/245/249/241/25-20%-10%0%10%20%30%40%50%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 1815诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852) 3766 18452025 年 1 月 16 日房地产行业月报 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2第一部分：股市近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让进一步扩大至 86.9%。图表 1: 五大涨跌股，近一个月总回报资料来源: 彭博，交银国际（截至 2025 年 1 月 9 日）图表 2: 五大涨跌股，近一年总回报资料来源: 彭博，交银国际（截至 2025 年 1 月 9 日）2025 年 1 月 16 日房地产行业月报 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表 3: 行业资产净值折让资料来源: 彭博，交银国际预测（截至 2024 年 12 月 27 日）2025 年 1 月 16 日房地产行业月报 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 4第二部分：房企销售表现2024 年 12 月百强开发商销售额环比反弹；持续关注新一年政策落实情况2024 年 12 月前百开发商销售数据有所好转，环比提升 23%根据克而瑞的初步数据，12 月随着行业年末冲刺业绩，叠加房地产“止跌回稳“目标的进一步明确，前百开发商的销售额环比有所回弹。2024 年 12 月全口径销售总额由 11 月的 3,865 亿元环比提高 22.7%至 4,742 亿元。2024 年 12 月销售总面积约为 2,411 万平方米，环比增加 17.6%。2024 全年合同销售总额同比下跌 30.3%至 41,865 亿元（2023 年：60,064 亿元）。24 家上市开发商的 2024 年 12 月销售额环比提高 19.0%我们跟踪的 24 家主要上市开发商 2024 年 12 月销售额显着反弹，环比增加19.0%，主要由于量价均增，销售面积增加（环比+12.0%），同时销售均价也有所提高（环比+6.8%）。24 家开发商 2024 全年销售总额与去年同期相比仍保持下跌趋势，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在 15-25%，而民企跌幅则达到40-60%。在12月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为龙湖集团，排名第10位）。在前50的房企中，2024全年国企合同销售额市占率进一步扩大至 74.8%（首十一个月：74.2%）。行业止跌回稳目标