房地产行业：24年12月REITs月报，完善审核规则，低息预期助推行情

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业:24 年 12 月 REITs 月报 完 善 审 核 规 则 ， 低 息 预 期 助 推 行 情 [Table_Summary] 核心观点：  12 月交易所完成了常态化发行阶段下审核体系最后一环的建设。12 月27 日，沪深交易所修订《REITs 业务指引—审核关注事项》，在原有框架下根据发改委最新政策要求以及三年以来的审核实践经验添加了诸多针对性要求。在通用性要求方面，根据发改委政策强调了资产收益率和现金流稳定性的硬约束；根据实践经验对资产经营指标披露的口径进行规范；明确必须披露的估值参数及加强对其合理性的论证。行业要求方面直击要点，体现出了审核机构对于不同行业特点深刻的把握，也对发行联合体提出了更高的要求。12 月 11 日，香港特区立法会通过《2024 年印花税法例条例草案》，落实豁免房地产投资信托基金（即REITs）股份或单位转让和期权庄家进行证券经销业务的印花税，以及修订在香港实施无纸证券市场制度下的印花税征收安排。基础设施行业政策方面，银发经济领域资产证券化，零售业、冰雪经济领域基础设施纳入试点。  易方达华威农贸 REIT：超 6%的高分派率叠加未来 5 年分红额补偿机制，安全边际高。原始权益人承诺项目 25 至 29 年可供分配金额水平自 0.93 亿元增长至 0.97 亿元，分派率均高于 6%，且高于目前所有的消费 REITs（最高为 5.8%）。项目经营情况稳定，绝大多数业态出租率维持在 90%以上的高位，租金保持增长趋势。项目估值假设审慎，出租率方案中性，水平稳定；租金增长率低于历史较长期水平。  25 年低息环境预期推动 12 月 C-REITs 综合收益指数上涨。根据 Wind数据，12 月 C-REITs 综合收益指数上升 4.85%，日均换手率 0.85%。截至 12 月 31 日，中国 C-REITs 市场上市基金总数 58 只，总规模达1563.99 亿元，环比上升 210.13 亿元，增幅 15.52%。12 月发行 7 单项目，合计规模 145.24 亿元，推动市场规模扩张。月末 REITs 流通盘市值 685.52 亿元，环比上升 56.26 亿元，增幅 8.94%。12 月总交易量 29.76 亿份，环比增加 8.71 亿份，增幅 39.60%，新发行及存续项目交易量均上升。12 月 C-REITs 整体走势强于股债指数，走势上中旬明显上涨后一直领先。具体板块来看，12 月不动产板块表现更好，四个子版块均上涨，消费、保租房、物流和产业园板块分别上涨 10.52%、9.70%、5.34%和 4.12%；特许经营权子版块也均上涨，新能源、水电公用和高速板块分别上涨 5.91%、4.97%和 2.02%。单个项目层面，蒙能新能源 REIT 涨幅最高为 26.95%，同时其日均换手率也是最高，为4.18%，主要系新发新能源项目。  风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-01-13 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn [Table_Contacts] 联系人： 胡正维 huzhengwei@gf.com.cn -24%-13%-2%8%19%30%01/2403/2406/2408/2410/2401/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 2024E 2025E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.76 2024/7/14 买入 8.41 -0.83 0.04 - 169.0 13.7 9.9 -4.00% 0.20% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 10.09 2024/7/29 买入 12.17 0.78 0.85 12.9 11.9 10.4 9.2 5.60% 5.80% 新城控股 601155.SH 人民币 11.37 2023/4/11 买入 21.94 1.77 2.47 6.4 4.6 6.3 7.2 6.00% 7.80% 金地集团 600383.SH 人民币 4.34 2023/9/21 买入 11.56 1.09 1.1 4.0 3.9 11.5 18.0 6.60% 6.20% 建发股份 600153.SH 人民币 9.57 2024/4/19 买入 10.58 1.2 1.38 8.0 6.9 3.4 4.1 4.80% 5.20% 华发股份 600325.SH 人民币 5.32 2024/5/3 买入 9.39 0.85 1.02 6.3 5.2 10.2 4.5 9.60% 10.30% 滨江集团 002244.SZ 人民币 8.58 2024/5/5 买入 11.33 0.93 1.04 9.2 8.3 3.2 3.2 10.20% 10.20% 首开股份 600376.SH 人民币 2.39 2023/5/3 买入 5.84 0.31 0.51 7.7 4.7 18.3 14.0 2.80% 4.40% 万科企业 02202.HK 港币 9.83 2024/7/14 买入 6.16 -0.83 0.04 - 245.8 13.7 9.9 -4.00% 0.20% 中国海外发展 00688.HK 港币 12.09 2024/7/9 买入 17.81 2.12 2.27 5.7 5.3 4.0 3.7 5.90% 5.90% 中国海外宏洋集团 00081.HK 港币 1.62 2024/4/4 买入 2.27 0.52 0.57 3.1 2.8 1.7 1.5 5.60% 5.70% 越秀地产 00123.HK 港币 22.00 2024/9/4 买入 29.77 4.38 4.43 5.0 5.0 3.5 3.6 10.50% 9.60% 华润置地 01109.HK 港币