房地产开发行业周报2025W3：全国房价仍处于下跌趋势

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2025W3：全国房价仍处于下跌趋势 2024 年 12 月 70 城新房房价环比-0.1%，跌幅进一步收窄，同比-5.7%。一线、二线、三线城市环比分别+0.2%、+0.0%、-0.2%。新房价格环比上涨 23 城（+6，较上月变化，下同），环比下跌 43 城（-6）。 2024 年 12 月 70 城二手房房价环比-0.3%，跌幅较上月持平；同比-8.1%。一线、二线、三线城市环比分别+0.3%、-0.3%、-0.4%。二手房价格环比上涨 9 城（-1），环比下跌 60 城（+2）。 重点关注小阳春量能表现。2024 年 12 月新房房价环比转正的城市进一步增多，二手房房价环比为正的城市仍局限在此前表现强的城市中。经过 2024 年 9 月政策节点后，部分核心城市地产价格进入到阶段平台期，而在更广泛的 70 城范围看，2024 年末依然处于下跌趋势。考虑到房地产量在价先的经验，我们依然建议优先关注量能真正企稳，下阶段主要关注 2-3 月小阳春市场表现。2025 年稳地产任重道远，我们认为仍需政策持续推进与加码。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 3.9%，领先沪深 300 指数 1.75个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 14 名。 新房：本周 30 个城市新房成交面积为 191.1 万平方米，环比下降 1.2%，同比提升 9.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为 58.9 万方，环比-7.8%，同比+5.0%；样本二线城市为 86.1 万方，环比+5.6%，同比+10.8%；样本三线城市为 46.2 万方，环比-3.9%，同比+11.3%。 二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 230.9 万方，环比下降 1.9%，同比增长 31.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 96.5 万方，环比-3.1%；样本二线城市为 104.4 万方，环比-4.3%；样本三线城市为 30.0 万方，环比 11.9%。 信用债：根据 wind 统计数据，本周（1.13-1.19）共发行房企信用债 18 只，环比减少 1 只；发行规模共计 158.41 亿元，环比增加 39.91 亿元，总偿还量 183.09亿元，环比增加 102.62 亿元，净融资额为-24.68 亿元，环比减少 62.71 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以 AA+（43.2%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（31.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以 5 年以上（51.1%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，我们认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024 全年统计局数据点评:开发投资额仍现较大降幅，预计 2025 年行业仍将趋势承压 》 2025-01-18 2、《房地产开发：2025W2：集中网签备案后，本周新房成交环比明显回落》 2025-01-12 3、《房地产开发：2025W1：本周新房成交环比-16.8%，二手房环比-22.3%》 2025-01-05 -30%-18%-6%6%18%30%2024-012024-052024-092025-01房地产开发沪深3002025 01 19年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.12 月新房房价环比降幅收窄，二手房降幅持平，重点关注小阳春量能表现 ................................................. 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................. 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 7 3.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................... 9 4.重点公司境内信用债情况 .....................................................................................................................10 5.本周政策回顾 ................................................................