中国房地产行业展望，2025年1月

中国房地产行业展望，2025 年 1 月 1中诚信国际行业展望 2025 年 1 月 联络人 作者 企业评级部 侯一甲 027-87339288 yjhou@ccxi.com.cn 肖 瀚 027-87339288 hxiao@ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 中诚信国际 房地产行业 行业展望 www.ccxi.com.cn 目录 摘要 1 分析思路 2 行业基本面 2 样本企业表现 8 结论 11 附表 12 中国房地产行业展望，2025 年 1 月 2024 年房地产销售规模降幅扩大，土地投资及新开工仍处于低位，随着利好政策的密集出台，行业整体出现回暖迹象；预计 2025 年行业销售及投资下行压力仍在，但考虑到利好政策深度及广度仍有提升空间，“止跌回稳”将成为行业主基调。 中国房地产行业的展望维持负面改善，中诚信国际认为，房地产行业未来 12~18 个月总体信用质量较上一年有所改善，但尚未达到稳定的水平。 摘要 2024 年房地产行业继续呈调整态势，上半年“517”新政以及下半年“924”新政为市场注入信心，行业呈阶段性回温态势，高能级核心城市恢复尤为明显；预计 2025 年政策端有望持续发力，托底行业基本面，但在经济恢复缓慢的背景下，居民收入预期未能根本性扭转，购房信心仍不足，市场持续筑底。城中村和危旧房改造或将成为行业主线。受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模高企等因素影响，2024 年行业土地投资与开发规模仍处于低位；预计 2025 年投资端仍将呈下行趋势，存量闲置土地盘活将对投资回稳起到积极作用。2024 年以来行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断推进，行业融资环境持续改善，但需警惕各类舆情对房企公开市场融资的影响。2024 年以来样本企业销售业绩降幅及亏损面进一步扩大，投资持续收缩，资产及净资产同比下滑，财务杠杆延续上升态势，偿债指标进一步弱化。目前房企普遍资金沉淀规模较大，去库存仍是其未来的主要任务，在去化承压的情况下，预计短期内房企财务报表表现或难有根本性转变。 中国房地产行业展望，2025 年 1 月 2中诚信国际行业展望 一、 分析思路 本报告主要从房地产销售、土地投资、房地产开发、外部融资渠道以及政策变化几个方面分析行业整体基本面情况，同时考虑样本房企的销售规模、盈利能力及经营效率、杠杆水平等指标表现，总结当前房地产行业的基本信用状况并尝试判断行业未来 12~18 个月的信用趋势。 二、 行业基本面 2024 年房地产行业继续呈调整态势，上半年“517”新政以及下半年“924”新政为市场注入信心，行业呈阶段性回温态势，高能级核心城市恢复尤为明显；预计 2025 年政策端有望持续发力，托底行业基本面，但在经济恢复缓慢的背景下，居民收入预期未能根本性扭转，购房信心仍不足，市场持续筑底。城中村和危旧房改造或将成为行业主线。 2024 年行业继续呈调整态势，1~11 月全国实现商品房销售额 8.51 万亿元，同比下滑 19.20%，降幅扩大 14 个百分点，其中 2~4 月商品房单月销售额同比降幅达 30%左右。随着“517”新政出台，6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应边际递减，市场迅速回落，7~8 月跌幅有所扩大。9 月末以来房地产利好政策频出，中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回稳的表述，旨在提振市场信心、改善预期，推动房地产市场积极变化，10~11 月销售数据持续改善，其中 11 月单月商品房销售面积和销售额同比全年首次回正，分别为 3.25%和 1.38%。整体来看，2024 年房地产销售下行压力仍在，但利好政策不断出台释放积极信号，行业呈阶段性回温态势。 从需求变化来看，根据联合国数据显示，预计 2024 年我国新出生人口约为 882 万，较 2023 年减少约 20 万，总人口亦呈负增长趋势，其中 60 周岁及以上老年人口占总人口比例超 20%，且逐年上升；预计 2024 我国城镇化率约为 66%，虽较发达国家还有上升空间，但近年来进程明显放缓。在上述背景下，房地产市场未来刚性需求将持续减弱。从住房消费能力和意愿来看，2024 年居民收入持续改善，国家统计局数据显示，2024 年前三季度全国居民人均可支配收入为 30,941 元，同比增长 5.2%；但在行业低迷、房屋交付及质量不确定的情况下，加大了居民购房意愿恢复的难度，且购买现房的趋势显著。2024 年国内现房销售额同比增长，期房销售额大幅下滑，2024 年 1~11 月现房销售面积占比提升至 30.36%。居民购置改善性住房需求不断增长，根据克而瑞数据，2024 年， 110~140 平方米市场份额较去年变化不大（37.8%），但 140~180 平方米和 180 平方米以上成交占比分别增加 1.1 和 0.6 个百分点；同时改善性住房迭代升级和品质提升也将是未来房企竞争的主要方向。中诚信国际认为，行业利好政策有利于市场需求恢复，预计 2025 年房地产销售规模仍将小幅下滑，但行业整体筑底企稳。 中国房地产行业展望，2025 年 1 月 3中诚信国际行业展望 图 1：商品房单月销售表现（万平方米、亿元、%） 图 2：期房、现房销售额累计同比（%） 资料来源：国家统计局、同花顺，中诚信国际整理 资料来源：国家统计局、同花顺，中诚信国际整理 根据国家统计局数据显示，2022~2024 年 70 个大中城市新建商品住宅价格指数（以下简称“房价指数”）同比增速持续下行，自 2022 年 4 月以来持续为负，且降幅呈扩大趋势，2024 年 10 月达到-6.22%，为近年来降幅极值。分城市能级来看，2023 年一线城市价格韧性较强，价格表现明显优于二三线城市，二线城市房价指数由跌转涨，三线城市价格支撑力度最弱；2024 年一、二、三线城市房价指数增速全部转负，年末受益于利好政策叠加，降幅有所收窄，其中一线城市恢复更为明显。此外，截至 2024 年 11 末，商品房待售面积为 73,286 万平方米，同比增长 12.1%，房地产市场库存去化压力持续上升。 图 3：70 大中城市住宅价格指数环比及同比变化（%） 图 4：不同能级城市新建商品住宅价格指数同比变（%） 资料来源：国家统计局、同花顺，中诚信国际整理 资料来源：国家统计局、同花顺，中诚信国际整理 央国企市场占有率进一步提升，但在行业下行背景下，销售金额收窄企业数量明显增加。从百强房企销售数据来看，2024 年权益口径销售金额为 3.08 万亿，同比下降 27.36%，其中央国企销售金额下降约 20%，民营企业下降达 38%。集中度方面，央国企销售占比达到 61.50%，较上年同期提升6.31 个百分点，但 46 家央国企中有 36 家权益销售金额出现下降，占比接近 80%，而上年该数据仅34%，其中北京城建和金隅集团同比降幅超过 50%，而上海城投增幅超过 1.7 倍，中建系的中建壹品和中建智地则同比增长均超过 40%，央国企的销售情况也出现了明显分化。民营企业方面，大部分企业降幅超过 30