2024年房地产行业回顾与2025年信用风险展望

www.lhratings.com 研究报告 1 2024 年房地产行业回顾与 2025 年信用风险展望 2024 年，国内房地产市场整体仍处低位运行，行业数据表现低迷，宽松政策持续释放下销售及新开工降幅有所收窄，商品住宅广义库存去化周期自9 月出现下降拐点后持续下降，但仍处高位，短期内去库存依旧是行业重点。在房地产市场供求关系发生重大变化的大背景下，2024 年以来，中央以“去库存”作为政策导向，宽松政策频出，通过降低购房门槛、购房成本以及优化住房交易契税等政策，在多方面刺激需求释放的同时鼓励“收储”，收缩供给端促进市场修复，加快构建房地产发展新模式，继续推动已出台金融政策的落地见效，促进地产市场止跌回稳。宽松政策的频出阶段性提振了市场需求，但持续性的需求端信心修复预计仍需一定时间。 联 联合资信 工商评级 |曹梦茹 |朱一汀|李劭卿 www.lhratings.com 研究报告 1 一、房地产行业回顾 （一）政策端 2024 年，“去库存”和“保交付”依然是政策实施的重点，而重塑并稳定市场预期则需要调动市场的内生动力，确保政策的有效传导。政策继续保持宽松态势，以适应房地产市场供求关系的新变化，并推动行业向更加健康的方向转型和发展。 2024 年 1－11 月，政策端持续致力于推动房地产市场的复苏与购房信心的恢复。自 2023 年 7 月中央政治局会议以来，政府采取了一系列措施以稳定市场，包括优化房地产调控政策、降低房贷利率、调整首付比例等。尤其在 3 月至 9 月期间，政府工作报告及多次重要会议强调防范化解房地产风险，支持不同所有制房企的合理融资需求，并提出了多项具体政策措施来促进市场平稳健康发展。例如，5 月 17 日三政齐发，旨在从需求端降低购房门槛和成本；9 月 24 日发布的“924 一揽子政策”，进一步降低了存量房贷利率并延长了相关金融政策的有效期，同时支持收购房企存量土地。11 月，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，包括优化住房交易契税政策，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。契税方面，将现行享受 1%低税率优惠的面积标准由 90 平方米提高到140 平方米，并明确北京、上海、广州、深圳 4 个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策；面积为 140 平方米以上的，首套住房减按 1.5%的税率征收契税、二套住房减按 2%的税率征收契税；增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳 4 个城市个人销售已购买 2 年以上（含 2 年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。将土地增值税预征率下限降低 0.5 个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为 1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为 1%，西部地区省份预征率下限为 0.5%。 表 1.1 2024 年以来中央层面房地产行业主要政策汇总 时间 政策来源 主要内容 2024 年 2 月 27 日 住建部 发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，要建立“人、房、地、钱”要素联动机制；各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求等 2024 年 3 月 5 日 国务院 2024 年政府工作报告 提出要标本兼治化解房地产风险，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；考虑到当前房地产市场供求关系已发生重大变化，要完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，推动“三大工程”相关建设，以适应房地产发展新模式 2024 年 3 月 22 日 国务院常务会议 会议指出，房地产产业链条长、涉及面广，2023 年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线；要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展；要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式 www.lhratings.com 研究报告 2 2024 年 4 月 29 日 自然资源部 发布《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，要求各地做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接；合理控制新增商品住宅用地供应，其中，商品住宅去化周期超过 36 个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在 18 个月（不含）－36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。此外，要继续大力支持保障性住房用地的供应等，促进房地产市场平稳健康发展 2024 年 4 月 30 日 中共中央政治局会议 中共中央政治局会议召开并强调，要继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益；结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展等 2024 年 4 月 30 日 财政部及住建部 下发《关于开展城市更新示范工作的通知》，通过确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市开展典型示范，扎实有序推进城市更新行动；同时将对示范城市给予财政资金补助等 2024 年 5 月 17 日 中国人民银行及国家金融监管总局 《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于 25% 2024 年 5 月 17 日 中国人民银行 《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，要求自 2024 年 5 月 18 日起，下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为 2.35%和 2.85%，5 年以下（含 5 年）和 5 年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于 2.775%和 3.325% 2024 年 5 月 17 日 中国人民银行 《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》要求取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；各省级分行因城施策，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）；银行业金融机构根据自身经营及客户风险，合理确定每笔贷款的具体利率水平 2024 年 5 月 17 日 住建部 《关于做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作的通知》，要求自 2024 年 5 月