房地行业动态点评：关注货币政策和增量政策的落地

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 关注货币政策和增量政策的落地 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 研究员 戚康旭 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 12 月 10 日│中国内地 动态点评 关注货币政策和增量政策的落地 12 月 9 日，中央政治局召开会议，强调将“实施更加积极有为的宏观政策”，并指出要“稳定楼市股市”。自 9 月底以来，持续的政策利好落地支撑基本面改善，中央在关键会议上重申对地产的支持，意味着明年或有更大的政策支持空间，我们认为更为宽松的环境有望夯实这一改善趋势，房地产市场预期修复和基本面企稳有望在政策加持下提速。 货币政策：有望强化房贷利率下行的大趋势 本次会议对地产最重要的表述在于货币政策的预期进一步宽松，时隔 14 年再次实施“适度宽松”政策，并首提要加强“超常规”的逆周期调节力度。我国房贷利率从 2021 年以来已经实现了较大幅度的调降，截止 2024 年 11月，我国首套/二套房贷利率从 2021 年 10 月的高点下降了 265/283bp，今年累计下降 76/124bp，分别降至 3.10%/3.17%，参考目前的租金回报率水平，我们认为 3%左右的房贷利率依然存在调整空间，且近期部分城市房贷利率的重新上调也引发了市场的讨论。此次货币政策的新表述有助于进一步强化房贷利率持续下行的预期，缩小租金回报率与房贷利率的差距，提升购房决策的性价比。 增量政策：去库存、城中村改造、行政政策或进一步宽松 “926”以来，我国房地产政策不断宽松，其中包括：首付比例、房贷利率调整、房地产相关税收优惠等。展望明年，在“稳住楼市股市”的背景下，我们认为未来政策有望在既有框架下进一步发力。具体可关注几个方面：1、房地产“去库存”的进一步优化。自 5 月 17 日中央首提收储以来，政策持续升级，但推进进程偏慢。我们认为核心在于仍然存在几大约束：价格匹配、房源匹配、责任匹配以及市场隔断机制等，后续存量房以及土地收储政策的加码及节奏值得关注。2、城中村改造。这是 10 月 17 日住建部会议上提出的增量政策，配合货币化安置的推进，我们预计后续中央在资金支持层面的落地值得期待；3、部分城市的限制或进一步取消，如一线城市的限购等。 “止跌回稳”初显成效，但仍需政策持续发力 自 9 月 26 日行业组合拳陆续落地以来，行业基本面也予以积极反馈。新房方面，10-11 月 54 城销售面积同比增速分别为-1%/+17%，较 9 月的-26%显著改善，且这一趋势仍在延续，12 月（截至 6 日）累计同比增速进一步扩大至 36%。21 城新房库存面积环比-0.4%，去化周期加快 5 周。二手房方面，契税优惠政策落地的刺激下，12 月以来表现更为突出，26 城成交面积累计同比增速达 104%， 21 城存量二手房挂牌套数较 11 月末-0.4%。房价方面，11 月二手房价延续止跌迹象。但值得注意的是，目前依然是一二线核心城市有更显著的修复韧性，市场全面回稳依然需要更多政策的助力。 投资建议 我们认为后续仍要关注市场量价复苏的持续性以及宏观支持政策、收储、城中村改造等政策的落地进展。在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。 风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。 (29)(13)31935Dec-23Apr-24Aug-24Dec-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城投控股 600649 CH 买入 5.00 6.61 12,648 0.16 0.22 0.49 0.59 30.44 22.75 10.27 8.46 城建发展 600266 CH 买入 5.56 8.45 11,541 0.27 0.49 0.65 0.70 20.65 11.34 8.54 7.93 滨江集团 002244 CH 买入 9.03 12.35 28,096 0.81 0.90 0.95 0.98 11.11 10.06 9.46 9.19 招商蛇口 001979 CH 买入 11.12 13.20 100,757 0.70 0.61 0.66 0.72 15.94 18.37 16.92 15.36 建发股份 600153 CH 买入 9.98 12.37 29,412 4.45 1.03 1.37 1.63 2.24 9