房地产行业月报：美国楼市月度跟踪，新屋成屋表现分化，住房可负担性仍偏低

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 美国楼市月度跟踪：新屋成屋表现分化，住房可负担性仍偏低 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 12 月 04 日│中国内地 行业月报 新屋成屋表现分化，成屋复苏仍存在不确定性 10 月，美国新屋销售在上个月触达 2023 年 6 月以来的单月成交峰值后表现有所转弱，而成屋销售在低基数效应下同环比均有所改善。房价方面，虽然新屋和成屋的库存量均较去年同期明显提升，但新屋和成屋的价格均仍处于2000 年以来的相对高位。此外，代表前瞻指标的 10 月成屋签约销售指数同环比均有所改善，暗示 11 月的成屋销售数据或有所好转，但我们认为，在当前高房价和利率反弹的背景下，美国新屋和成屋销售的复苏仍然存在一定的不确定性，后续仍需关注美联储的降息节奏。 新屋销售创阶段新低，住房可负担性仍然较低 10 月，美国新屋销量为 5.08 万套，同/环比-9.4%/-17.3%，，受飓风“海伦”及近期按揭利率反弹的影响，创 2022 年 12 月以来单月最低值。成屋销量33.0 万套，同/环比+2.9%/+3.9%，同环比均有所改善，但我们认为这主要归功于低基数效应，其中 9 月成屋销售仅 31.92 万套，为 2010 年 11 月以来单月最低值。10 月成屋签约销售指数为 77.4，同/环比+5.4%/+2.0%，为今年 4 月以来的单月最高值。截至目前，美国的住房购买力指数为 105.5，接近次贷危机前的最低值，显示当前美国居民住房可负担性仍然偏低。 房价高位运行，成屋库存仍然偏低 10 月，美国新屋销售中位价 43.7 万美元/套，同/环比+4.7%/+2.5%，为 2000年 以 来 98.3% 分 位 值 ； 成 屋 售 价 中 位 价 40.7 万 美 元 / 套 ， 同 / 环 比+4.0%/+0.1%，为 2000 年以来 97.6%分位值，较 6 月份的历史峰值有所回落。截至 10 月末，美国新屋/成屋的库存量分别为 49.2/137.0 万套，同比+8.8%/+19.1%，环比+2.1%/+0.7%，新屋/成屋的库存量分别处于 2000 年以来的 90.2%/15.4%分位值，对应可供销售月数环比分别+2.0/-0.1 个月至10.9/4.2 个月。目前新屋库存已处于历史的相对高位，而成屋库存虽较去年同期明显增长，但其库存去化月数仍低于市场合理去化水平（6 个月）。 按揭利率近期有所反弹，期待 12 月再降息 25bp 10 月，美国 30 年期按揭利率均值为 6.43%，环比+25bps，在连续 4 个月环比回落后首次回升。美联储 11 月 FOMC 将基准利率降至 4.50%-4.75%，符合市场预期，同时鲍威尔对 12 月是否会降息维持开放指引。根据华泰宏观团队于 11 月 8 日发布的报告《11 月如期降息，明年节奏更不确定》，鲍威尔表示当前利率仍然具有限制性，而就业市场已经弱于疫情前，联储 12月 FOMC 再降息 25bp 概率仍然较高。我们认为，当前按揭利率的水平仍然偏高，后续若美联储降息迎来持续加码，将有助于缓解利率“锁定效应”导致的成屋库存矛盾，届时成屋的供需关系有望迎来改善。 风险提示：美联储降息不及预期，美国楼市复苏不及预期。 (30)(14)21834Dec-23Apr-24Aug-24Nov-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 美国 30 年期抵押贷款固定利率和联邦基金目标利率 图表2： 美国总房屋销售套数和同环比增速 资料来源：房地美、美联储，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局、全美地产经纪商协会，华泰研究 图表3： 美国新屋销售套数和同环比增速 图表4： 美国成屋销售套数和同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：全美地产经纪商协会，华泰研究 图表5： 美国新屋中位价 图表6： 美国新屋中位价同环比增速 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 资料来源：美国商务部普查局，华泰研究 0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%2000/12001/12002/12003/12004/12005/12006/12007/12008/12009/12010/12011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/1美国:30年期抵押贷款固定利率美国:联邦基金目标利率-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0102030405060702018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7万套美国:总房屋销量:季调美国:总房屋销量:季调:同比（右轴）美国:总房屋销量:季调:环比（右轴）-40%-20%0%20%40%60%02468102018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7万套美国:新建住房销量销量:季调美国:新建住房销量销量:季调:同比（右轴）美国:新建住房销量销量:季调:环比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%01020304050602018/12018/72019/12019/72020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/72024/12024/7万套美国:成屋销量销量:季调美国:成屋销量销量:季调:同比（右轴）美国:成屋销量销量:季调:环比（右轴）050,000100,000150,000200,000250,000300,