房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：新房网签同比转正，新房及二手房成交量信心指数仍高于9月末

敬请阅读末页的重要说明 2024 年 11 月 24 日 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 总量研究/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 11 月 21 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等； 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 11 月 21 日） 新房（11 月 1 日-11 月 21 日） 二手房（11 月 1 日-11 月 21 日） 城市能级 同比 较 10 月 城市能级 同比 较 10 月 样本城市 （40 城） 3% 转正 13 PCT 样本城市 （17 城） 13% +收窄 -2 PCT 一线城市 （4 城） 23% +扩大 8 PCT 一线城市 （2 城） 57% +收窄 -11 PCT 二线城市 （11 城） -2% -收窄 27 PCT 二线城市 （5 城） -13% -扩大 -1 PCT 三线城市 （25 城） -5% 转负 -13 PCT 三线城市 （10 城） 4% +扩大 1 PCT 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 前瞻及佐证指标： 二手及租金价格：截至 2024 年 10 月，北京、上海、广州和深圳二手价格指数均负同比收窄； 新房案场和二手带看：截至 2024 年 10 月，50 城整体新房案场指数同比转正，二手带看指数正同比扩大； 流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2024 年 9 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大； 成交量信心指数：截至 2024 年 11 月 17 日，50 城整体新房成交量信心指数边际下降，二手房成交量信心指数边际持平； 市场景气指数：截至 2024 年 10 月，50 城整体市场景气指数同比转正。 周观点：一、强调重视“先信用、后供需”的修复机会，及“未来供应端或取代需求端决定股票和资产价格走向”这一核心判断。重视“允许专项债券用于土地储备”、“适当减少保障房新建规模”、“通过货币化安置等方式实施 100万套城中村改造和危旧房改造”等政策表述。二、短期重点关注收购存量土地和商品房对房企流动性支持政策的落地进程和时间表，重视部分房企永续经营假设从质疑到恢复的过程及其对宏观层面资产负债表修复的积极意义，自然资源部印发《专项债收回存量闲置土地通知》或有助于政府收购土地落地，定价或兼具灵活和公平。也关注销售边际企稳。三、重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量 。四、关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。 风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 265 5.2 总市值（十亿元） 3076.5 3.7 流通市值（十亿元） 2903.4 3.8 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 8.8 13.4 5.3 相对表现 11.1 8.5 -3.7 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《新房和二手房网签面积同比边际改善，成交量信心指数边际下降——样本城市周度高频数据全追踪》2024-11-17 2、《销量同比接近转正，国内贷款同比向上与新开工再次背离——房地产行业最新观点及 1-10 月数据深度解读》2024-11-17 3、《自上而下推动或有助于政策落地，定价或兼具灵活和公平——自然资发〔2024〕104 号点评》2024-11-12 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn Nov/23Mar/24Jul/24Nov/24新房网签同比转正，新房及二手房成交量信心指数仍高于 9 月末 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 二、新房网签：同比转正，环比高于过去 4 年同期水平 图 2：11 月 1-21 日样本城市新房网签面积同比转正 资料来源：统计局、房管局、招商证券 图 3：11 月 1-21 日样本城市新房网签面积环比高于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业定期报告 三、二手房网签：正同比收窄，环比高于过去 4 年同期水平 图 4：11 月 1-21 日样本城市二手房网签面积正同比收窄 资料来源：房管局、招商证券 图 5：11 月 1-21 日样本城市二手房网签面积环比高于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业定期报告 四、滚动网签：新房和二手房日均网签低于去年同期 图 6：新房日均网签面积低于 2019-2023 年同期水平；二手房日均网签面积高于 2021 年和 2022 年同期水平，低于2019、2020 和 2023 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 5 行业定期报告 五、拿地 图 7：2024 年 10 月，300 城土地供应建面 7600 万方，同比-18.9%; 成交建面 4861 万方，同比-22.8% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 8：2024 年 10 月，推出建面和成交建面均负同比扩大；整体流拍率较上月下降 8.7 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 6 行业定期报告 图 9：2024 年 10 月，300 城成交楼面均价负同比扩大；整体土地溢价率较上月下降 2.1 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 10：2024 年 10 月，300 城整体土地出让金负同比扩大 资料来源：统计局、中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读末页的重要说明 7 行业定期报告 六、库存 图 11：最新一期，拿地未售口径库存较 9 月边际上升，开工未售口径和推盘未售口径库存边际下降；拿地未售去化周期较 9 月边际上升，开工未售和推盘未售去化周期边际下降 资料来源：拿地未售数据来自中指研究院（300 城）；开工未售数据来自统计局（全国）；推盘未售数据来自 CRIC（80 城）；招商证券 （备注：去化周期公式=库存/近 12 个月平均销量*12） 图 12：2024 年 10 月，一线、二线和三四线城市推盘未售