固收点评报告：京沪二手房价表现如何？

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 京沪二手房价表现如何？ [Table_Title2] able_Summary] 重点关注： 京沪二手房挂牌价环比仍下滑 我们主要观察京沪二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。目前有两个高频的二手房价指标可以跟踪，分别是 Wind 披露的二手房出售挂牌价指数、中指院披露的二手房成交价格，频次均为周度。 Wind 数据显示，11 月 11-17 日，上海、北京二手房挂牌价环比分别下滑 0.2%、0.3%，较“924 政策”前一周分别下滑 1.5%、2.0%。“924 政策”以来，国庆节一周，上海二手房挂牌价环比上涨 0.5%，随后挂牌价再次下滑，而北京二手房挂牌价在“924 政策”后延续下滑。 中指院披露的二手房成交价格更新至 10 月 28 日-11 月 3 日。上海方面，9 月 16-22 日二手房环比涨 5%至5.5 万元/方，随后震荡下滑，10 月 28 日这周二手房均价为 5.1 万元/方，较“924 政策”前一周（9 月 16-22日）下滑 7%。北京方面，9 月最后一周、国庆假期周二手房周成交价环比分别上涨 2%、5%，国庆周涨至 6.0 万元/方，随后震荡下滑，10 月 28 日这周达 5.6 万元/方，与“924 政策”前一周相比，基本持平。 11 月第三周，15 城二手房周成交环比下滑 11%，体量相当于年内高点的 83% 11 月第三周（11 月 15-21 日），15 城二手房成交 205 万方，环比下滑 11%，较 2023 年同期增长 8%，较2015-2022 年同期均值增长 24%。尽管环比下滑，但成交体量表现强于历史同期。 回顾“924 政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。9 月最后一周为年内高点（6 月底）的 92%，国庆节后，10 月四周二手房成交体量均超过 6 月底的高点，10 月最后一周冲量，创年内新高，达到 6 月前高的 112%。11 月第一周、第二周成交小幅回落，相当于年内新高（10 月最后一周）的 97%、92%。11 月第三周成交继续小幅滑落，成交量约为年内新高（10 月最后一周）的 83%，持平 9 月最后一周（“924 政策”当周），成交仍属于年内高位。 注：“517 政策”主要包括取消商贷利率下限，首、二套房最低首付比例分别降至 15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到 15%等。 月度来看，11 月 1-21 日二手房成交同比增长 19%，表现好于 10 月（11%），也好于 9 月（-3%）。其中，11 月 1-21 日期间，一线城市（仅京沪深有可比数据）二手房成交同比增长 65%。 观察京沪深二手房，11 月第三周，三地周成交仍然处于年内较高的位置。具体来看，11 月 15-21 日上海二手房成交 51 万方，环比下滑 2%，是年内高点（10 月最后一周）的 95%，是“924 政策”前一周的 136%。深圳 11 月 15-21 日二手房成交 15 万方，环比下滑 21%，是年内高点（10 月 11-17 日）的 76%，是“924 政策”前一周的 218%。北京二手房成交 39 万方，环比下滑 1%，是年内成交高点（10 月最后一周）的 75%，是“924政策”前一周的 190%。 11 月第三周，50 城新房周成交环比下滑 3%，相当于年内高点的 66% 11 月第三周（11 月 15-21 日），50 城新房成交面积 352 万方，环比下滑 3%。为观察政策效果，进一步与10 月、9 月“非月底周”相比，也就是剔除月底、国庆节数据，11 月第三周成交面积约相当于 10 月周成交均值的 96%，相当于 9 月周成交均值的 145%，显示出政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮“924 政策”后地产成交恢复情况，9 月底新房销售明显提振，9 月最后一周成交规模为年内高点（6 月底）的 81%。进入 10 月，国庆节后三周成交规模约为年内高点 64%-71%，10 月最后一周成交冲量，约为年内高点的 91%。11 月第一周、第二周约为年内高点的 62%、68%，11 月第三周约为年内高点的 66%。目前来看，10 月、11 月仍处于年内偏高水平。 相比往年同期，今年 11 月 15-21 日新房成交环比下滑 3%，表现略弱于 2015-2023 年同期环比均值（+5%）。成交体量方面，今年11 月 15-21 日较2023 年同期下滑0.2%，但较2015-2022 年同期均值下滑38%。 证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2024 年 11 月 24 日 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 月度来看，11 月 1-21 日新房成交同比增长 3%，表现好于 10 月（-10%），也好于 9 月（-30%）。其中，一线城市新房成交同比增长 23%，年初至 11 月 21 日同比下滑 17%，表现强于 50 城整体。 观察京沪深新房成交，三地均较“924 政策”前改善。对比下来，11 月第三周深圳依然表现最好，周成交继续维持在年内高位；上海、北京次之，成交分别为年内高点的 61%、44%。 具体来看，11 月 15-21 日深圳新房成交 20 万方，环比下滑 4%，仅次于 11 月第二周，是年内成交高点的96%，是“924 政策”前一周的 402%。北京新房成交 19 万方，环比下滑 6%，是年内高点（7 月初）的 44%，是“924 政策”前一周的 124%。上海新房成交 38 万方，环比提升 34%，是年内成交高点（10 月最后一周）的61%，是“924 政策”前一周的 180%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 [Table_Author] 分析师：黄晓曦 分析师：肖金川 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn 邮箱：xiaojc@hx168.com.cn SAC NO：S1120524040002 SAC NO：S1120524030004 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 资料来源：WIND，华西证券研究所 图 1.2：北京、上海二手房价仍处于震荡下滑趋势 资料来源：中指院，华西证券研究所 901201501802102402015-03-162017-03-162019-03-162021-03-162023-03-16上海:二手房出售挂牌价指数北京:二手房出售挂牌价指数450004800051000540005700060000630006600069000上海二手商品住宅>成交价格(元/㎡)北京二手商品住宅>成交价格(元/㎡) 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图 2.1：15 城二手房成交（万方）：11 月 1-21 日同比+19%，10 月同比+11%，24