2024年11月房地产市场跟踪：房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾护航

www.ccxi.com.cn 1 月价格数据点评 通胀水平延续回落、物价稳中 作者: 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang @ccxi.com.cn 石 炻 0755-82969261 sshi @ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳转向信号下的老路新履——2024 年 10 月房地产市场跟踪 美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望——2024年 9月房地产市场跟踪 “地王”久违重现，保障房收储提速 ----2024年 8月房地产市场跟踪 房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险----2024年7月房地产市场跟踪 新政后市场冲高回落，去库存任重道远----2024年 6月房地产市场跟踪 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升----2024年5月房地产市场跟踪 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾护航 ——2024 年 11 月房地产市场跟踪 继财政部表态“及时优化完善相关税收政策”后，房地产行业税收政策调整本月实现落地，在契税、房产增值税和土地增值税方面均有优化，降低了购房者、售房者及开发企业的税费负担，有助于促进新房和二手房的加速成交，尤其对于一线城市的改善性住房需求有更大的刺激作用，同时可缓解企业的资金压力，有望进一步巩固市场信心，强化近期的市场修复效果。11 月 13 日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部（以下简称“三部门”）联合发布：购买家庭唯一及第二套住房，140 平方米及以下减按 1%征收契税，面积为 140 平方米以上的，唯一和第二套分别减按 1.5%和 2%的税率征收契税。本项新政一方面将原来执行 1%契税标准的面积上限由90 平方米提高至 140 平方米，另一方面将原本一线城市大面积段的第二套契税标准由 3%降至 2%，在契税方面给予购房者一定力度的优惠，对于刚需和改善性需求均有利，尤其对有改善性置换需求的购房者而言利好程度更高，例如持有首套 80 平方米的居民置换 120 平方米的第二套商品房，新政前需缴纳 2%（非一线城市）或 3%（一线城市）契税，新政后仅需缴纳 1%契税，可有效降低购房成本。 同日，三部门宣布四大一线城市在取消普通住宅和非普通住宅标准后，对该城市个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税。随后，四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅标准。此项新政对于一线城市购买非普通住宅两年以上且房屋增值较多的售房者而言是重大利好，可大幅降低其出售成本，在一定程度上促使其通过让利方式与购房者完成交易，促进一线城市二手房库存加速去化。此外，国家税务总局发布将土地增值税预征率下限降低 0.5 个 www.ccxi.com.cn 市场跟踪 房地产行业 2024 年 11 月房地产市场跟踪： 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾护航 www.ccxi.com.cn 2 百分点，降低房地产开发企业土增税费用，缓解企业资金压力。 本次税收优化政策为上月财政部在国新办新闻发布会上表态“及时优化完善相关税收政策”的具体落实，从税费角度有效降低购房者、售房者及开发企业的成本负担，对新房的购置和二手房的加速成交均有促进作用，尤其对于一线城市的改善性住房需求有更大的刺激作用，同时可缓解企业的资金压力，有望进一步巩固市场信心，强化近期的市场修复效果。  专项债券资金收回收购存量闲置土地和城中村改造货币化安置工作加速落地，有利于进一步巩固市场修复成果。通过专项债券资金收回收购存量闲置土地，既能让企业和地方政府将更多资源放在保交楼和化解存量债务上，又能减少商品房市场的广义供给，通过城中村改造扩容及推进货币化安置，可以创造更多市场需求并加快需求的兑现，供求两端同时发力，以期进一步扭转当前阶段性供过于求的局面。 11 月 11 日，自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称《通知》），进一步推动《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》落地见效。本次《通知》主要系明确政策落实细则，对使用专项债券资金收回收购土地的范围、实施方、程序、价格标准等作出指引。《通知》明确，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。近年来随着房地产市场走弱，企业拿地意愿大幅降低，地方城投企业出于履行社会责任的需要“托底”拿地的情况较为频繁，同时民营企业普遍流动性趋紧，因此部分地块在成交后面临长期难以开工的情况。据克而瑞统计，2021年至 2024 年 5 月，城投企业和民营企业拿地后的开工率分别为 22%和 44%，明显低于其他类型房企，而城投企业在期间的拿地占比达 46%（含合作拿地），因此预计仍有大量土地未开工，本次重启地方专项债券资金收回收购存量闲置土地可有效降低低效土储对企业和地方政府的资金占用，缓解流动性压力。此外，《通知》强调，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的 50%，有利于降低市场存量土地规模，加速广义库存去化。《通知》发布后，已有包括遂宁市、毕节市金沙县、贵港市、池州市、柳州市鹿寨县等多个市县迅速响应，发布存量闲置土地征集公告，该举措将加速推进。 11 月 15 日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。本次通知将城中村改造政策支持范围从最初的 35 个超大特大城市2024 年 11 月房地产市场跟踪： 房价现企稳迹象，政策加速落地继续保驾护航 www.ccxi.com.cn 3 和城区常住人口 300 万以上的大城市，扩大到近 300 个地级及以上城市，城市数量大幅增加，意味着符合条件的城中村改造项目数量将大幅增加，有利于该政策加速落地。此外，通知强调，各地要统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行，并强调将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进，每个项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案等，这样既能避免新增地方政府债务风险，又能确保征收工作顺利推进、切实维护群众合法权益，推动各项支持政策尽快落地见效。 本次两个通知的出台主要系对上月政府的表态作出具体指引，以促进增量政策的加速落地。通过地方专项债券资金收回收购存量闲置土地，既能让企业和地方政府将更多资源放在保交楼和化解存量债务上，又能减少商品房市场的广义供给，通过城中村改造扩容及推进货币化安置，能创造更多市场需求并加快需求的兑现，供求两端同时发力，以期进一步扭转当前阶段性供过于求的局面。  政策组合拳提振