房地产行业跟踪分析：景气度持续下行，关注未来政策趋势

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 19 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 景气度持续下行，关注未来政策趋势 [Table_Summary]核心观点： 本周政策情况：地方债发行基本收官，多地放松四限政策本周，中央层面，财政部发布最新地方政府债券发行数据，前 9 个月累计发行地方债 4.2 万亿元，其中发行新增债券 3.0 万亿元，发行进度99.43%，今年新增债券发行基本收官。此外，中国人民银行货币政策司司长孙国峰近日表示，央行在研究存量贷款转向 LPR 定价的问题，未来贷款基准利率或逐渐淡出。地方层面，部分地区四限政策有所放松，海口市 9月底部分商品住宅楼盘成功备案均价 17445 元/平米，超过此前 17300 元/平米的限制，海口市住建局称优质商品住宅价格每个月放松 86 元/平米。天津市政府对来津非首都功能疏解项目的在天津无房的职工，允许购买 1套房，取消原社保条件，泉州对较为广泛的 20 类产业急需人才，允许购买1 套商品房，取消原社保条件，南京六合区对大专学历的非本地户籍人才允许购买一套房，取消原社保条件。此外，泉州、连云港、银川市均放松或放开了落户政策，天津也进一步降低了落户门槛。 本周基本面情况：10 月前 17 天 35 城新房成交同比上涨 14.8%19 年 10 月前 17 天，35 城新房成交同比上升 14.8%，一线同比转正上涨 3.7%，二线涨幅扩大上涨 34.5%，三四线同比转负下滑 3.1%，13 城重点城市当月批售比下滑至 0.87。土地市场方面，上周百城土地溢价率连续 18 周下滑至 9.3%，其中一线溢价率有所回升，而二线和三四线溢价率继续下滑。 景气度持续下行，关注未来政策趋势本周，部分城市政策边际改善，市场方面，虽然 10 月前 17 天重点城市在低基数下增速有所扩大，但 10 月前两周重点城市去化率下降至 49%。在这一背景下，基本面热度缓和有助于缓解政策压力，地方政府发挥主体责任，前期取得一定调控效果且面临一定去化难度的城市具备改善空间。在当前位置，我们继续推荐低估值的龙头房企，兼顾了短期业绩的防御性以及长期销售规模的成长性，一线 A 股龙头推荐：万科 A、金地集团、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。 风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-10-20 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:金九销售成果亮眼，融资态势依旧偏紧 2019-10-18 房地产行业:成交和土地市场景气度边际改善，按揭贷环境继续收紧 2019-10-15 房地产行业:金九成交边际改善，景气度好于去年同期 2019-09-29 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -9%2%13%25%36%47%10/1812/1802/1904/1906/1908/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 19 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.96 2019-08-26 买入 39.60 3.56 4.07 7.75 6.78 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 19.60 2019-03-19 买入 29.80 2.29 2.57 8.57 7.63 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 28.03 2019-08-18 买入 36.99 4.93 6.03 5.68 4.64 8.21 7.76 29.0% 26.2% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.11 2018-11-01 买入 - 1.33 1.42 5.33 5.00 5.77 5.46 15.0% 13.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.65 2019-08-17 买入 13.52 2.25 2.48 3.84 3.49 2.14 0.17 22.6% 19.9% 金科股份 000656.SZ 人民币 6.85 2019-08-16 买入 7.26 0.97 1.16 7.07 5.89 17.69 22.80 18.8% 18.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 8.61 2019-08-28 买入 10.78 1.13 1.94 7.60 4.44 4.41 4.33 20.3% 25.9% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.48 2019-08-04 买入 8.89 0.94 1.25 6.93 5.17 10.70 8.40 18.0% 19.5% 蓝光发展 600466.SH 人民币 6.57 2019-09-02 买入 10.04 1.10 1.70 5.95 3.86 11.00 11.78 22.6% 25.8% 华发股份 600325.SH 人民币 7.53 2019-09-09 买入 10.50 1.40 1.90 5.36 3.96 18.18 11.87 20.0% 21.3% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.97 2019-03-18 买入 5.20 0.48 0.57 6.25 5.23 23.10 18.50 10.2% 10.9% 中国国贸 600007.SH 人民币 17.72 2019-09-02 买入 19.86 0.92 1.04 19.19 17.11 7.75 6.88 11.8% 11.7% 金融街 000402.SZ 人民币 7.89 2019-08-12 买入 10.31 1.29 1.47 6