房地产行业2019年1~9月行业运行数据点评：适应地产新常态

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 适应地产新常态 房地产行业 2019 年 1-9 月行业运行数据点评｜2019.10.21 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 未来很长时间内，稳，都可能是我们解读房地产行业基本面运行的关键词。继续推荐参与地产股的反弹，看好高信用行业龙头。 ▍销售继续景气，高销量确保房价稳定运行。9 月单月，商品房销售额同比增长9.4%，推动前三季度商品房销售额同比增长 7.1%，增幅较前 8 月有所扩大。我们判断，按揭利率不会继续上行，四季度可销售资源充裕，房价和销量都将整体保持平稳。 ▍融资快速收紧趋势已经确认结束。我们认为，未来地产企业资金成本将整体维持稳定，或在目前基础略有下行（但已经较今年上半年明显提升）。本轮融资收紧时间较短，速度较快，使得企业保持开发投资行为，土地市场走向理性。2019年前三季度，房地产开发投资同比增长 10.5%。 ▍竣工面积缓慢复苏。2019 年前 9 月，房屋竣工面积同比下降 8.6%。9 月单月，竣工面积同比增长 4.8%。竣工面积复苏趋势符合预期，但复苏速度远不如年初预料的快。这说明开发周期被不断拉长，竣工高峰趋于平滑。竣工复苏对于地产后周期产业是好消息，但我们仍需个别判断后周期产业和新房空置率、二手流转率、开发企业应付款等因素的关系。 ▍适应地产新常态。我们预计，在未来很长的时间里，由于政策调控能力越来越强，房价既无明显上升也无明显下降，土地市场也将保持稳定。稳，可能会成为我们每个月去解读房地产数据时共同的关键词。 ▍风险因素：在地产新常态之下，房地产企业盈利能力逐渐下降的风险。 ▍继续推荐参与地产股的反弹，推荐高信用行业龙头。在判断投资时间点时，行业融资成本变化的方向至关重要，且按揭利率一般和企业资金成本同向变动，资金成本向下的初期配合地产股低估值，可能意味着板块的机会。在选择个股时，我们相信，资金成本、建安成本控制能力、产品定价能力等，都将更加重要。我们看好高信用的地产开发龙头，推荐保利地产、华夏幸福、招商蛇口、世茂房地产、龙湖集团、万科 A 等。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 NAV EPS（元） PE （元） （元） 18A 19E 20E 21E 18A 19E 20E 21E 万科 A 买入 26.96 35.74 3.06 3.69 4.44 5.66 8.8 7.3 6.1 4.8 万科企业 买入 25.93 35.74 3.06 3.69 4.44 5.66 8.5 7.0 5.8 4.6 华侨城 A 买入 7.11 12.92 1.29 1.47 1.67 1.90 5.5 4.8 4.3 3.7 招商蛇口 买入 19.60 33.38 1.89 2.56 3.11 3.75 10.4 7.7 6.3 5.2 中南建设 买入 8.61 14.64 0.59 1.01 1.74 1.81 14.6 8.5 4.9 4.8 保利地产 买入 15.32 19.43 1.59 2.05 2.66 3.19 9.6 7.5 5.8 4.8 绿地控股 买入 7.20 12.86 0.93 1.19 1.40 1.76 7.7 6.1 5.1 4.1 华夏幸福 买入 28.03 26.51 4.03 5.09 6.27 8.80 7.0 5.5 4.5 3.2 金地集团 买入 12.63 12.43 1.79 2.07 2.28 2.49 7.1 6.1 5.5 5.1 首开股份 买入 8.85 12.76 1.23 1.38 1.67 1.76 7.2 6.4 5.3 5.0 龙湖集团 买入 29.82 20.93 2.16 2.82 3.42 4.05 13.8 10.6 8.7 7.4 中国金茂 买入 4.69 7.67 0.44 0.59 0.79 0.98 10.7 7.9 5.9 4.8 世茂房地产 买入 23.22 26.83 2.59 3.44 4.49 5.24 9.0 6.7 5.2 4.4 光大嘉宝 买入 4.32 6.97 0.76 0.60 0.65 0.69 5.7 7.2 6.6 6.3 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2019 年 10 月 18 日收盘价，港币已换算为人民币 房地产行业 评级 强于大市（维持） 22920933/43348/20191021 13:33 房地产行业 2019 年 1-9 月行业运行数据点评｜2019.10.21 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 ▍ 以量求稳 2019 年前 9 月，商品房销售面积 11.9 亿平米，同比下降 0.1%，降幅继续收窄，与去年同期基本持平。商品房销售额 11.1 万亿元，增长 7.1%，增幅扩大 0.4 个百分点。9 月单月，商品房销售金额 1.61 万亿，同比增长 9.4%。 图 1：房地产销售增速：按年（%） 资料来源：国家统计局 注：19 为 2019 年 1-9 月，下同 图 2：房地产销售增速：按月（%） 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 整体来看，由于前期按揭利率上行，融资环境收紧，企业对现金回流异常重视，加大推货。而且，由于过去一段时间开工规模庞大，绝大多数企业都有盘可推。9 月是传统的推盘高峰，9 月销售往往比 8 月环比高 30%左右。过去 5 年，后 4 个月销售额平均可以达到全年的一半。这充分说明企业在第四季度货值充盈，只要推盘意愿坚定，销售很可能超预期。 图 3：历年单月销售金额环比变化幅度 资料来源：国家统计局，中信证券研究部 表 1：各月销售额占全年销售额的比例 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1-2 月 11.0% 8.0% 8.4% 9.4% 9.6% 9.2% 3 月 9.6% 8.1% 9.7% 10.7% 10.1% 10.2% (20)(10)0102030405060708007 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19销售面积销售额-20-100102030405060708014021406141015021506151016021606161017021706171018021806181019021906销售面积销售金额-60%-40%-20%0%20%40%60%2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20142015201620172018201922920933/43348/20191021 13:33 房地产行业 2019 年 1-9 月行业运行数据点评｜2019.10.21 请务必阅读