房地产行业：金九销售成果亮眼，融资态势依旧偏紧

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 36 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title]房地产行业 金九销售成果亮眼，融资态势依旧偏紧 [Table_Summary]核心观点： 房企销售：金九销售成果亮眼，重点房企冲刺全年目标9 月重点跟踪房企同比增长 34.0%，增速较 8 月进一步扩大 12.1pct，1-9 月累计同比增长 17.4%，自 6 月以来重点跟踪房企单月及累计同比增速持续扩大。金九银十历来为房地产销售旺季，在房企持续坚定推盘叠加低基数情况下，9 月重点房企销售表现不俗。19 年 3 季度龙头房企销售均价同比下降 6.0%，为自 16 年 4 季度以来首次出现价格下跌，也是自 14 年 1季度以来最大单季度价格跌幅。自 9 月下旬以来，市场上有关房企以价换量的传闻屡见不鲜，而这一传闻也一定程度上从经营数据上得到验证。 房企拿地：土地投资力度继续下降，中小房企相对积极9 月土地市场溢价率继续下行，市场持续降温，我们统计的 12 个房企拿地金额环比下降 24%，同比下降 36%，拿地力度（拿地金额/销售金额）下降至 24%，布局一二线、三四线房企拿地力度分别降至 29%、13%。本月拿地主要有三个变化：1）主流房企拿地占比下降，中小房企拿地相对积极；2）主流房企单月拿地力度均下滑至 40%以下，但同时，8 月拿地最谨慎的三家房企 9 月均有土地获取；3）招商蛇口、中南建设、金地集团单月拿地静态毛利率有所改善。 房企融资：信托集中度提升，信用债、海外债融资成本边际上行9 月，各地方政府继续严查违规资金流入房地产，包括信托资金用于收购土地，行业融资态势依旧偏紧。从数据来看，A 股房企债权融资规模 610亿元，低基数下同比上涨 35%。从结构来看，信用债发行规模同比下滑 58%，A 股房企非标融资同比上涨 160%，非标主要以信托融资为主，从房地产信托整体融资规模来看，9 月同比下滑 27%，上市房企占信托行业比重提升，头部房企融资优势逐步体现。从成本来看，9 月信用债、海外债成本小幅上升，信托融资受结构影响，成本继续回落。 房企估值：多数房企上涨，华润、龙湖回归近期高点本月 A 股及 H 股房地产企业股价均表现较佳，板块相对收益为正。A股绝对收益为 1.9%，相对收益为 1.1%。H 股恒生地产类指数绝对收益为1.4%，相对收益为 1.2%。个股方面，A 股主流房企当前估值普遍接近 18年年初至今低点，而 H 股主流房企中，碧桂园、中国海外发展等公司相对更接近低点，龙湖集团、华润置地当前估值已基本达到 18 年年初至今高点。 风险提示公司公告销售及拿地数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期；资金面政策收紧进一步加码。 [Table_Grade]行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2019-10-18 [Table_PicQuote]相对市场表现 [Table_Author]分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport]相关研究： 房地产行业:成交和土地市场景气度边际改善，按揭贷环境继续收紧 2019-10-15 房地产行业:金九成交边际改善，景气度好于去年同期 2019-09-29 房地产行业:头部房企坚定走量，表外融资规模下滑 2019-09-23 [Table_Contacts]联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -3%10%22%34%47%59%10/1812/1802/1904/1906/1908/19房地产沪深30022898383/43348/20191019 09:59 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 36 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 报告日期 评级 合理价值 （元/股） EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 27.35 2019/08/26 买入 39.60 3.56 4.07 7.86 6.87 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 19.89 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.69 7.74 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 28.50 2019/08/18 买入 36.99 4.93 6.03 5.78 4.72 8.21 7.76 29.0% 26.2% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.27 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.45 5.11 5.77 5.46 15.0% 13.8% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.90 2019/08/17 买入 13.52 2.25 2.48 3.95 3.59 2.14 0.17 22.6% 19.9% 金科股份 000656.SZ 人民币 6.98 2019/08/16 买入 7.26 0.97 1.16 7.21 6.00 17.69 22.80 18.8% 18.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 8.85 2019/08/28 买入 10.78 1.13 1.94 7.82 4.56 4.41 4.33 20.3% 25.9% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.62 2019/08/04 买入 8.89 0.94 1.25 7.08 5.28 10.70 8.40 18.0% 19.5% 蓝光发展 600466.SH 人民币 7.02 2019/09/02 买入 10.04 1.10 1.70 6.35 4.13 11.00 11.78 22.6% 25.8% 华发股份 600325.SH 人民币 7.61 2019/09/09 买入 10.50 1.40 1.90 5.42 4.00 18.18 11.87 20.0% 21.3% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.05 2019/03/18 买入 5.20 0.48 0.57 6.42 5.37 23.10 18.50 10.2% 10.9% 中国国贸 600007.SH 人民币 17.95 2019/09/02 买入 19.86 0.92 1.04 19.44 17.34 7.75 6.88 11.8% 11.7% 金融街