房地产9月报：投资销售韧性依旧，拿地回升竣工改善

房地产 | 证券研究报告 — 行业月报 2019 年 10 月 18 日 [Table_IndustryRank]强于大市 中银国际证券重点关注股票池 公司名称 代码 评级 收盘价 (人民币) 万科 A 000002.SZ 买入 27.35 保利地产 600048.SH 买入 15.68 绿地控股 600606.SH 买入 7.31 招商蛇口 001979.SZ 买入 19.89 华夏幸福 600340.SH 买入 28.50 荣盛发展 002146.SZ 买入 8.90 华侨城 A 000069.SZ 买入 7.27 我爱我家 000560.SZ 增持 4.30 金融街 000402.SZ 未有评级 8.03 光大嘉宝 600622.SH 未有评级 4.47 华发股份 600325.SH 未有评级 7.61 中南建设 000961.SZ 未有评级 8.85 金科股份 000656.SZ 未有评级 6.98 阳光城 000671.SZ 未有评级 6.62 以 2019 年 10 月 17 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 相关研究报告 [Table_relatedreport]《房地产周刊》2019.9.29 《房地产周刊》2019.10.13 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry]房地产 晋蔚 (8610)66229394 jinwei@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002 [Table_Title]房地产 9 月报 投资销售韧性依旧，拿地回升竣工改善 [Table_Summary] 2019 年 1-9 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 8.6%和10.5%，销售面积和金额同比分别下降 0.1%和上升 7.1%，9 月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为 10.5%、 6.7%及 7.6%，分别较上月持平、上升 1.8 及 8.2 个百分点，投资韧性较强，数据全面回暖；9 月竣工面积同比上升 4.8%，增速在上月转正后持续回升，随着 16-17 年开工项目竣工结算，我们预计全年竣工将持续改善。9 月土地购置面积同比上涨 10.4%，由负转正涨幅达 16.4 个百分点，40 城土地成交溢价率 6.6%，继续回落。9 月单月销售面积增速 2.9%，虽较上月回落 2.2 个百分点，但已连续 3 个月正增长，1-9 月销售面积累计增速-0.1%达到年内高点。在“一城一策”政策指导下部分城市销售韧性犹存，成交热度超市场预期。纵观 2019 全年，房企结算主要为 2016H2-18H1 销售项目，受益于销售规模及均价的快速增长，主流房企可结算货值充足，营收及业绩普遍高增，利润率有望维持前期高位。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科 A、保利地产；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设、大悦城；地产交易服务商：我爱我家等。 支撑评级的要点 2019 年 1-9 月，全国完成房地产开发投资 98,008 亿元，同比增长 10.5%，较 1-8 月回落 0 个百分点。其中，住宅投资 72,146 亿元，同比增长 14.9%，较 1-8 月回落 0 个百分点，占房地产开发投资的比重为 73.6%。9 月单月全国房地产开发投资额同比上升 10.5%。9 月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为 10.5%、 6.7%及 7.6%，分别较上月持平、上升 1.8及 8.2 个百分点，投资韧性较强，数据全面回暖；9 月竣工面积同比上升 4.8%，增速在上月转正后持续回升，随着 16-17 年开工项目竣工结算，我们预计全年竣工将持续改善。9 月土地购置面积同比上涨 10.4%，由负转正涨幅达 16.4 个百分点，40 城土地成交溢价率 6.6%，继续回落。伴随前端融资收紧，我们预计房企拿地回归谨慎，成交额缓步下行。1-9 月的商品房销售面积为 119,179 万平方米，同比下降 0.1%；销售额为111,491 亿元，同比上升 7.1%；较上月扩大 0.4 个百分点；销售均价为 9,355元/平米，同比上升 7.2%，较上月回落 0.2 个百分点。9 月单月销售面积增速 2.9%，虽较上月回落 2.2 个百分点，但已连续 3 个月正增长，1-9 月销售面积累计增速-0.1%达到年内高点。在“一城一策”政策指导下部分城市销售韧性犹存，成交热度超市场预期。1-9 月，房地产开发企业合计资金来源为 130,571 亿元，同比上升 7.1%，较 1-8 月扩大 0.5 个百分点。从各资金来源同比来看，1-9 月累计数据中，国内贷款同比上升 9.1%，较 1-8 月回落 0.6 个百分点；利用外资同比上升 141.9%，较 1-8 月扩大 10.4 个百分点；自筹资金同比上升 3.5%，较 1-8月扩大 0.4 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 8.8%，较 1-8 月扩大 0.9 个百分点，其中，1-9 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 9%和上升 13.6%。评级面临的主要风险 房地产行业融资收紧超预期，三四线景气度下滑超预期。 2019 年 10 月 18 日 房地产 9 月报 2 目录 房地产开发数据分析：投资高位回落，销售小幅下行 .......................... 4 土地成交数据分析：成交区域性分化 ................................................... 7 房地产政策分析：一城一策继续落地 ................................................. 10 2019 年 10 月 18 日 房地产 9 月报 3 图表目录 图表 1. 商品房地产开发投资额及增速 ................................................................................. 4 图表 2. 商品房新开工和施工面积及增速 ............................................................................. 4 图表 3. 国房景气指数 ................................................................................................................ 5 图表 4. 商品房竣工面积及销售面积 ..................................................................................... 5 图表 5. 商品房销售额和均价走势 .................................................................................