2019年1~9月房地产行业数据点评：开工投资韧性持续，销售竣工继续改善

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告 行业研究/行业月报 2019年10月21日 房地产 增持（维持） 陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 chenshen@htsc.com 刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 liulu015507@htsc.com 韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 hanxiao012792@htsc.com 林正衡 021-28972087 联系人 linzhengheng@htsc.com 1《房地产: 行业周报（第四十二周）》2019.10 2《蓝光发展(600466 SH,买入): 高能级城市扩储，物业上市在即》2019.10 3《中南建设(000961 SZ,买入): 三季报增速再超预期，投资聚焦主业强度不减》2019.10 资料来源：Wind 开工投资韧性持续，销售竣工继续改善 2019 年 1-9 月房地产行业数据点评 核心观点 9 月行业数据依旧强劲，销售面积连续 3 月单月正增长，施工、竣工增速都保持一定韧性。因城施策框架下，市场韧性彰显。投资方面，我们预期融资管控仍将保持，总体拿地力度的大概率回落预计继续带动投资增速向下。 开发投资短期企稳，施工竣工保持韧性 9 月投资增速好于预期，其中中西部地区增速继续保持加快态势，东部地区延续回落。施工投资：融资收紧倒逼房企加速存量项目的施工和去化依然是下半年的主基调，同时年底竣工交房的硬约束进一步强化施工韧性。土地投资：9 月统计局口径土地购置面积、成交价款增速同百城土地成交进一步背离，我们认为主要原因在于非核心城市的土地市场韧性依然较强，但是大部分核心城市的土地市场还是如我们预期回落。我们预计四季度融资管控预期继续保持，总体拿地力度的大概率回落预计继续带动投资向下。 需求预期平稳，供给加速推盘致销售韧性持续 1-9 月全国商品房销售面积、金额累计增速延续下半年以来的温和回升。我们认为销售韧性可能源于 1、去年同期的低基数；2、融资收紧倒逼房企加快推盘，叠加去化率平稳共同推升成交规模；3、据融 360 统计，10 月8 日房贷利率换锚 LPR 之后，主流银行房贷利率与之前相比保持一致或略有上涨，我们认为平稳过渡的基调下信贷预期平稳；4、因城施策的框架下，贵阳、天津、南京等部分地区行政调控边际放松。总体来看，我们认为需求端政策预期平稳、供给端融资收紧加速推盘共同导致销售韧性持续。 到位资金累计增速超预期回升 9 月房地产开发到位资金累计增速超预期提升，结束了此前 4 个月的连续回落，下半年房企加速库存变现和资金回笼对融资收紧的对冲效应逐渐显现。融资管控预期下，传统融资渠道监管依然趋严，9 月国内贷款累计增速回落 0.7 个百分点；销售回升带动定金及预收款累计增速提升 0.7 个百分点，叠加房贷利率换锚所带来的信贷提前释放，个人按揭贷款累计增速提升 1.8 个百分点；此外房企继续拓展融资渠道，自筹资金累计增速提升0.4 个百分点。我们认为短期融资放量主要源于房企应对融资收紧的环境下资产负债表的主动修复，未来再投资预期依然趋紧。 低估值和稳业绩构筑板块优势，看好融资通畅的优质房企 10 月份进入三季报披露期，据我们跟踪，大部分重点房企的三季报预计能延续中报以来的亮眼成绩。我们认为地产股的低估值、业绩增长潜力以及持续增长的股息率，叠加去年四季度以来机构持仓下降，都能构筑四季度地产股机会。由于融资政策环境依然较严，选股思路上我们认为和年初有所不同，建议优选融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企，推荐顺序上：万科、金地集团、华发股份、中南建设等，存量资产未来的核心品种：中航善达、大悦城等。 风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；部分房企经营风险；行业基本面下行风险。 (10)418314518/1018/1219/0219/0419/0619/08(%)房地产沪深300一年内行业走势图 相关研究 行业评级： 22925949/43348/20191021 15:51 行业研究/行业月报 | 2019 年 10 月 21 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 开发投资短期企稳，施工竣工保持韧性 9 月投资增速还是好于预期，其中中西部地区增速继续保持加快态势（累计增速均+0.2 百分点），东部地区延续回落（累计增速-0.2 个百分点）。施工投资方面，融资收紧倒逼房企加速存量项目的施工和去化依然是下半年的主基调，同时年底竣工交房的硬约束进一步强化施工韧性。土地投资方面，9 月统计局口径土地购置面积、成交价款增速同百城土地成交进一步背离，我们认为主要原因在于销售回升尤其是三四线城市韧性较强短期引导房企布局下沉，带动土地成交价款累计增速修复 3.8 个百分点。相比之下 9 月百城土地成交量价增速连续 2 个月回落，我们预计四季度融资管控预期继续保持，总体拿地力度的大概率回落预计继续带动投资向下。 开发投资累计增速超预期企稳 2019 年 1-9 月全国房地产开发投资累计完成额为 9.8 万亿元，累计同比增长 10.54%，增速较 1-8 月基本持平；其中住宅开发投资累计完成额为 7.21 万亿元，累计同比增长 14.9%，增速较 1-8 月持平。 2019 年 9 月全国房地产开发投资完成额为 1.34 万亿元，环比增长 14.24%，同比增长10.48%。9月全国住宅开发投资完成额为 1.0万亿元，环比增长 14.21%，同比增长 14.58%。 图表1： 全国房地产开发投资累计完成额 图表2： 全国房地产开发投资当月完成额 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表3： 全国住宅开发投资累计完成额 图表4： 全国住宅开发投资当月完成额 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 0%2%4%6%8%10%12%02468101214201420152016201720181-9M2019房地产开发投资累计完成额 (万亿元，左轴)累计同比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002019/022019/042019/062019/08房地产开发投资当月完成额 (亿元，左轴)当月环比（右轴）当月同比（右轴）0%2%4%6%8%10%12%14%16%0123456789201420152016201720181-9M2019住宅开发投资累计完成额 (万亿元，左轴)累计同比（右轴）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002019/022019/042019/062019/08住宅开发投资当月完成额 (亿元，左轴)当月环比（右轴）22925949/43348/20191021 15:51 行业研究/行业月报 | 2