9月房地产行业融资情况概述：精感石没羽，岂云惮险艰

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业动态 精感石没羽，岂云惮险艰——9月房地产行业融资情况概述 行业动态信息 房企资金端整体延续放缓态势。9 月到位资金 16,848 亿元，同比+10.8pct，增速比上月略有上行。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+4.81pct、+6.25pct、+14.3pct、+27.85pct，增速较 8 月分别-7.09pct、+1.39pct、+15.14pct、+12.41pct，销售回款支撑房地产开发到位资金稍有提升。9 月房企资金端整体有回暖趋势，但由于境内融资受限，对海外资金的需求仍在扩大。 9 月房企重新开始通过转让项目股权回笼资金。2019 年 1-9 月，大悦城、上海临港和 ST 新梅成功实施定增，分别募集资金 144.5亿元、161.1 亿元和 53.68 亿元。在发债和信托融资渠道收紧的情况下，为缓解资金压力，房企转让房地产项目股权或将迎来密集期，预计后续房企将更多地通过出售项目股权来回笼资金。 9 月融资趋于冷静，单月总额下行。从 23 号文出台，房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融资调控升级加码，至此，银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧，下半年土地市场或将降温，带动房地产投资增速下行。房企面临偿债高峰，资金压力进一步加大，行业格局也将持续分化。9 月房企融资总额 673 亿元，同比减少 10.7%，环比减少 30.2%，融资进一步转冷。 2019 年 1-9 月，房企海外债发行规模为 483 亿元，超出 2018 年全年水平，同比增长 26.98%，再创同期历史新高。9 月海外债发行规模为 21.52 亿美元，环比上升 53.71%，发行期限 3.9 年，发债企业数量较上月明显增多。2019 年以来，海外债发行利率波动剧烈，9 月发行利率为 7.89%，环比上升 149bp，在境内融资受限的大环境下，企业海外融资的成本也水涨船高。 9 月房地产信托融资规模持续走低。5 月以来政策调控持续加码，后半年监管升级影响显现，房地产信托降温显著，9 月成立数量350 个，募集资金 608.25 亿元，环比下滑 11.4%，占所有产品发行总额的 30.86%，较 8 月下降约 4 个百分点。信托融资规模缩减，房企前端拿地将受到一定影响，预计对以非标融资为主的小型、民营、低评级房企冲击更大。 融资成本分化明显，龙头企业优势愈发显著。融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。 维持 买入 江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 研究助理：黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn 发布日期： 2019 年 10 月 21 日 市场表现 相关研究报告 -9%11%31%51%2018/10/222018/11/222018/12/222019/1/222019/2/222019/3/222019/4/222019/5/222019/6/222019/7/222019/8/222019/9/22房地产开发沪深300房地产开发Ⅱ 1 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 房地产融资概述 1-9 月房地产开发企业到位资金 130571 亿元，同比+7.13pct，增速环比-0.62pct，到位资金增速小幅下滑。9 月到位资金 16,848 亿元，同比+10.8pct，增速比上月略有上行。 其中，1-9 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+9.13pct、+3.52pct、+8.99pct、+13.57pct，增速环比分别-0.62pct、+0.44pct、+0.72pct、+1.75pct。9 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+4.81pct、+6.25pct、+14.3pct、+27.85pct，增速较 8 月分别-7.09pct、+1.39pct、+15.14pct、+12.41pct，销售回款支撑房地产开发到位资金提升。 从资金来源结构上看，1-9 月国内贷款累计占比不断下滑，由 1-2 月的 20.3%降至 15%，定金及预收款和个人按揭贷款累计占比稳步提升，分别由 1-2 月的 30.1%和 14.1%升至 33.6%和 15.2%，合计占比 48.8%，1-9 月自筹资金占比 32.2%，环比+0.5pct。 图表 1：房地产开发企业到位资金统计 图表 2：房地产开发企业资金来源结构 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图表 3：房地产开发企业到位资金中国内贷款统计 图表 4：房地产开发企业到位资金中自筹资金统计 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 2 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图表 5：房地产开发企业到位资金中定金及预收款统计 图表 6：房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款统计 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 房地产股权融资 2016 年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口逐渐关闭，再融资规模明显回落。2017 年股权融资规模降至 347 亿，2018 年大幅降至 110 亿，持续低迷。2019年 1-9 月，大悦城、上海临港和 ST 新梅成功实施定增，分别募集资金 144.5 亿元、161.1 亿元和 53.68 亿元。9 月以来，在发债和信托融资渠道收紧的情况下，为缓解资金压力，房企转让房地产项目股权或将迎来密集期，预计后续房企将更多地通过出售项目股权来回笼资金。 图表 7：房地产企业增发股数 图表 8：房地产企业股权再融资规模 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图表 9：2019 年 1-9 月房地产企业股权再融资明细 序号 公司简称 增发进度 增发价格（元） 增发数量（亿股） 增发募集资金（亿元） 1 上海临港 实施 20.56 7.8337 161.0615 2 ST 新梅 实施 3.88 13.8351 53.68 3 大悦城 实施 6.84 21.1214 144.4703 4 新华联 证监会核准 4.9288 3 房地产开发Ⅱ 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 5 中航善达 股东大会通过 7.6 3.9338 6 万泽股份 股东大会通过 1.45 7 京汉股份 股东大会通过 1.5668 8 泰禾集团 股东大会通过 5.814 9 荣盛发展 股东大会通过 7.6205 10 绿地控股 股东大会通过 11 天地源 股东大会通过 3.7961 12 中洲控股 发审委通过 2.5205 13 泛海控股 发审委通过 13.3558 14 合肥城建