“银十”之后,二手房成交仍在高位
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] “银十”之后,二手房成交仍在高位 [Table_Title2] able_Summary] 11 月第一周,15 城二手房周成交环比下滑 3%,相当于年内高点的 97% 11 月第一周(11 月 1-7 日),15 城二手房二手房成交环比下滑 3%,环比表现强于 2015-2023 年同期环比均值(-8%)。成交体量表现也强于历史同期,11 月 1-7 日二手房成交 241 万方,较 2015-2023 年同期均值增长57%,较 2023 年同期增长 26%。同时单周成交成为年内第三高,仅次于 10 月最后一周(10 月 25-31 日)、节后第二周(10 月 11-17 日),相当于年内高点的 97%,仍处于高位。 回顾这一轮二手房成交恢复情况,恢复时间点与新房类似,但幅度比新房高。从 9 月底(“924”政策当周)开始恢复,国庆节后第二周成交先突破前期高点(6 月底),10 月最后一周再次创年内新高,11 月第一周成交小幅回落,处于年内第三高,成交体量相当于“924 政策”前一周的134%,相当于“517 政策”前一周的109%。 累计来看,11 月 1-7 日二手房成交同比增长 26%,表现好于 10 月(11%),也好于 9 月(-3%)。今年年初至 11 月 7 日二手房成交同比下滑 1%,累计降幅较 10 月底收窄 0.7 个百分点,较 9 月底收窄 2 个百分点。其中,一线城市(仅有京沪深有可比数据)二手房成交 11 月 1-7 日同比增长 71%。 以“517 政策”前的 3 月 17 日-5 月 16 日平均值(前 60 天)作为对比的基点 100%,将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理,9 月最后一周以来,扣除国庆假期当周后,二手房成交标准化比值持续在 106%-128%之间震动。11 月第一周成交标准化比值达到 124%,与 2015-2023 年同期均值相比,高出历史均值 24 个百分点,二手房成交持续改善,且改善幅度超过新房。9 月最后一周至今,已经有六周的二手房销售标准化比值较历史同期均值高,平均高出 33 个百分点。对比“517”政策出台后效果,“517”后连续十三周二手房比历史同期均值高,平均高出 11 个百分点。如果对比“517”政策后六周情况,后六周平均高出 15 个百分点,幅度小于“924”政策。 观察京沪深成交,11 月第一周三地周成交环比均下滑,主要是由于基数偏高,京沪 10 月最后一周二手房成交均达到年内新高,深圳达到年内次新高。从成交体量来看,11 月第一周三地均处于年内高位,深圳表现最好,其次为上海,北京相对偏弱。 深圳 11 月 1-7 日二手房成交 19 万方,环比下滑 0.3%,是年内高点(10 月 11-17 日)的 95%,是“924 政策”前一周的 191%。上海二手房成交 45 万方,环比下滑 15%,是年内高点(10 月最后一周)的 85%,是“924 政策”前一周的 141%。北京二手房成交 37 万方,环比下滑 28%,是年内成交高点(10 月最后一周)的72%,是“924 政策”前一周的 128%。 11 月第一周,50 城新房周成交环比下滑 31%,相当于年内高点的 62% 11 月第一周(11 月 1-7 日),50 城新房成交面积 333 万方,环比下滑 31%,降幅较大,主要是 10 月底新房成交冲量,基数偏高。进一步与“非月底周”相比,也就是剔除月底、国庆节数据,11 月第一周成交面积333万方,约相当于 10 月周成交均值的 90%,成交体量较 10 月下降,但降幅不大。同样处理方法,剔除 9 月最后一周数据,11 月第一周体量相当于 9 月周成交均值的 138%,显示出政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮地产成交恢复情况,从 9 月底开始,主要是受到“924”政策、9 月底一线城市调整住房限购等影响。在政策提振之下,季末地产成交冲量,9 月最后一周成交规模达到 447 万方,相当于年内周成交高点(6 月底)的 81%。进入 10 月,国庆节后三周成交规模约为年内高点 64%-71%,仍均处于年内偏高水平。10 月最后一周新房成交再次冲量,规模 457 万方,相当于年内高点的 91%。11 月第一周成交 333 万方约相当于年内高点的 62%,是“924 政策”前一周的 121%,是“517 政策”前一周的 98%,仍然处于年内较高水平。 注:“517 政策”主要包括取消商贷利率下限,首、二套房最低首付比例分别降至 15%、25%等;“924”政策主要包括降低存量房贷利率,统一首、二套房最低首付比例到 15%等。 证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2024 年 11 月 10 日 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 相比历史同期,今年 11 月 1-7 日新房成交环比-31%,表现强于 2023 年(-36%),但弱于 2015-2022 年同期环比均值(-19%)。成交体量方面,略强于 2023 年,较 2023 年同期增长 0.3%,但较 2015-2022 年同期均值下滑 36%。 累计来看,11 月 1-7 日新房成交同比下滑 0.3%,表现好于 10 月(-10%),也好于 9 月(-30%)。今年年初至 11 月 7 日新房成交同比下滑 28%,累计降幅较 10 月底收窄 1 个百分点,较 9 月底收窄 2 个百分点。其中,一线城市新房成交 11 月 1-7 日同比增长 20%。 同样以“517”政策前的 3 月 17 日-5 月 16 日平均值(前 60 天)作为对比的基点 100%,将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理,以观察剔除季节性规律的成交数据。9 月最后一周以来,扣除国庆假期当周后,新房成交标准化比值持续在 100%-146%之间震动。11 月第一周新房(11 月 1-7 日)标准化比值为 100%,持平“517”政策前 60 天均值,与 2015-2023 年同期均值相比,高出历史同期均值 15 个百分点,可被视为政策的提振效应。与二手房类似,近五周的新房销售标准化比值较历史同期均值高(除节后第一周低之外),平均高出 21个百分点,而 “517”政策出台后仅有一周比历史同期均值高,高出 7 个百分点。 观察京沪深新房成交,11 月第一周三地周成交环比均下滑,主要仍是由于 10 月末冲量基数偏高。类似 50城新房处理方法,将三地成交与“非月底周”对比。京沪深中,11 月 1-7 日深圳表现最好,周成交仍处于年内高位,上海、北京约为年内高点的一半。 具体来看,11 月 1-7 日深圳新房成交 19 万方,环比下滑 9%,较 10 月“非月末周”增长 115%,是年内成交高点(10 月最后一周)的 93%,是“924 政策”前一周的 325%。北京新房成交 20 万方,环比下滑 17%,较10 月“非月末周”增长 5%,是年内高点(7 月初)的 48%,是“924 政策”前一周的 119%。上海新房成交32万方,环比下滑 49%,同
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