房地产行业动态点评：收地指引出炉，关注三大要点

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 收地指引出炉，关注三大要点 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 6.61 买入 城建发展 600266 CH 8.45 买入 滨江集团 002244 CH 12.35 买入 招商蛇口 001979 CH 13.20 买入 建发股份 600153 CH 12.37 买入 新城控股 601155 CH 15.83 增持 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 6.60 买入 华润置地 1109 HK 30.60 买入 中国海外发展 688 HK 16.18 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 14.03 买入 滨江服务 3316 HK 23.76 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 11 月 11 日│中国内地 动态点评 收地的推进或将优先利好地方国资房企，尤其当地城投类企业 11 月 11 日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量土地的通知》，继 9 月政治局会议提出“严控增量、优化存量”，10 月财政部允许地方政府使用专项债用于土地储备之后，进一步为地方政府收地提供了政策指导和工作依据。我们总结了《通知》的三大要点，后续：一是需要关注收地专项债的具体规模；二是考虑到收地涉及部门多、利益协调难度大，需要持续跟踪地方落地进展，以及是否有其它相关支持政策出台。我们认为收地的推进或将优先利好地方国资房企，尤其当地城投类企业，其次为央企及其他所有制企业。 要点一：可以收购哪些土地？ 《通知》明确，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。地方政府应综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券，及时动态更新处置存量闲置土地清单。 要点二：收地价格如何确定？ 《通知》提出，土地储备机构应委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度。这意味着房企在收地过程中虽然能够获得流动性，但可能需要承担一定的账面损失。 要点三：收地后如何处置？ 《通知》指出，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的 50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。这意味着政策严控收回土地再供应，有助于加速房地产市场供需平衡、稳定市场预期。 投资建议 我们看好政策“组合拳”推动行业“止跌回稳”和估值修复，重点推荐在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。1） A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股； 2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展； 3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。 风险提示：房地产政策波动风险，房地产下行风险，部分房企经营风险。 (33)(17)(2)1430Nov-23Mar-24Jul-24Nov-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城投控股 600649 CH 买入 5.53 6.61 13,989 0.16 0.22 0.49 0.59 34.56 25.14 11.29 9.37 城建发展 600266 CH 买入 6.29 8.45 13,056 0.27 0.49 0.65 0.70 23.30 12.84 9.68 8.99 滨江集团 002244 CH 买入 10.12 12.35 31,488 0.81 0.90 0.95 0.98 12.49 11.24 10.65 10.33 招商蛇口 001979 CH 买入 11.81 13.20 107,008 0.70 0.61 0.66 0.72 16.87 19.36 17.89 16.40 建发股份 600153 CH 买入 9.79 12.37 28,852 4.45 1.03 1.37 1.63 2.20 9.50 7.15 6.01 新城控股 601155 CH 增持 15.27 15.83 34,443 0.33 0.33 0.34 0.36 46.27 46.27 44.91 42.42 建发国际集团 1908 HK 买入 15.02 17.98 30,298 2.29 2.32 2.54 2.43 6.03 5.95 5.43 5.68 越秀地产 123 HK 买入 6.50 6.60 26,165 0.79 0.75 0.80 0.91 7.56 7.97 7.47 6.56 华润置地 1109 HK 买入 26.15 30.60 186,474 4.40 3.72 3.74 3.91 5.46 6.46 6.43 6.15 中国海外发展 688 HK 买入