房地产行业2025年投资策略：消化超量库存的两种路径

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年11月11日优于大市房地产行业 2025 年投资策略消化超量库存的两种路径核心观点行业研究·行业投资策略房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业 2024 年 11 月投资策略-10 月楼市反弹明显，重点观察能否持续》 ——2024-10-31《数据背后的地产行业图景（二）-高层表态政策加码，静候基本面修复》 ——2024-10-25《统计局 2024 年 1-9 月房地产数据点评-基本面指标略有改善，政策持续加码提振信心》 ——2024-10-18《10 月国新办发布会地产政策解读-“组合拳”新添政策，持续为市场注入信心》 ——2024-10-18《9 月中央政治局会议地产新表述解读-直面问题，实事求是》——2024-09-272024 年回顾：楼市寻底，政策积极。销售端，二手明显好于新房，核心仍是价格。2024 年 10 月，21 城商品住宅去化周期约为 20 个月，较 2021 年翻倍，二手房则表现更为平稳。土地端，供需双弱，下滑明显。2024 年 1-10 月全国住宅用地供应/成交建筑面积分别同比下降 24%/20%，均创下自 2011 年以来的新低。政策端，本年支持政策不断，“止跌回稳”态度积极。超量库存：需消化超量库存 5 到 8 亿平方米。当前房地产总库存 35.2 亿平方米，其中土地库存 20.8 亿平方米，占比 59%，未竣库存 7 亿平方米，占比20%，竣工库存 7.4 亿平方米，占比 21%，总库存去化周期为 3.5 年。要将去化周期降至 2.3 年左右的合理水平，假设 2025 年自发需求 10 亿平方米，则超量库存未 5 到 8 亿平方米。能否弥补这 5 到 8 亿平方米的需求缺口，将是2025 年能否走向供需均衡的关键所在。超量库存的消化路径：供给侧与需求侧。基于当前的政策方向，消化超量库存分为供给侧和需求侧两种路径。供给侧，即收回存量土地，资金需求约 2万亿元，对上下游带动较小。需求侧，即创造增量需求，城中村改造和收储是主要切入点，资金需求约 4 万亿元，对上下游带动较大。需要明确的是，相关政策都有一些核心堵点，打通堵点，辅以资金，才能有较快进展。2025 年展望：两种路径的宏观表现。考虑到增量政策的不确定性，我们给出悲观和乐观两种情形。悲观情形（不考虑任何增量政策）下，销售额 8.3 万亿元（-14.4%），销售面积 9.6 亿平方米（-5.9%），新开工 9.1 亿平方米（+12.2%），投资 9.1 万亿元（-4.9%），竣工 5.8 亿平方米（-26.2%）。乐观情形（完全消化超量库存）下，销售额 9.1 万亿元（-5.8%），销售面积 11 亿平方米（+8.2%），新开工 11.8 亿平方米（+45.9%），投资 9.7 万亿元（+1.1%），竣工 6.8 亿平方米（-13.3%）。投资建议：审慎观察，勇敢博弈。房价决定中期趋势，政策带来短期波动。价值角度建议对房价保持关注，若房价企稳，看好保利发展、华润置地、中国海外发展、越秀地产、贝壳-W。同时，在房价整体止跌之前，仍会有各种支持政策出台，板块仍然有周期性的博弈机会。增量政策中，存量土地收回盘活和城中村改造的扩围最值得期待。看好具备城投属性的低 PB 标的。风险提示：市场热度进一步下行的风险、政策落地不及预期或地产政策方向变化的风险、房企现金流改善不及预期、存货持续贬值的风险等。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资收盘价总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2024E2025E2024E2025E600048.SH 保利发展优于大市10.911,3060.921.0211.910.70688.HK中国海外发展 优于大市14.681,4832.382.445.75.61109.HK华润置地优于大市26.151,7223.653.696.66.60123.HK越秀地产优于大市6.502420.790.827.67.32423.HK贝壳-W优于大市56.151,8792.462.5121.120.7资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录2024 年回顾：楼市寻底，政策积极.................................................................................................5新房销量依旧低迷，二手房表现相对较好......................................................................................................5新房溢价仍高，渠道依赖加深.......................................................................................................................... 9土地市场供需双弱格局延续............................................................................................................................ 13首提“止跌回稳”，一线频繁放松.................................................................................................................. 15消化超量库存的两条路径................................................................................................................18超量库存 5 到 8 亿平方米，土地占比近 60%.................................................................................................18路径一：供给入手，收回存量土地................................................................................................................ 20路径二：需求入手，创造增