2024年10月房地产市场跟踪：重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳转向信号下的老路新履

www.ccxi.com.cn1 月价格数据点评通胀水平延续回落、物价稳中作者:中诚信国际 企业评级部肖瀚 027-87339288hxiao@ccxi.com.cn侯一甲 027-87339288yjhou @ccxi.com.cn杜志英 027-87339288zhydu@ccxi.com.cn刘鸿雨 027-87339288hyliu.eva @ccxi.com.cn其他联络人龚天璇 027-87339288txgong@ccxi.com.cn美联储降息与房地产新政：市场活力的新希望----2024年10月房地产市场跟踪“地王”久违重现，保障房收储提速----2024年8月房地产市场跟踪房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险----2024年 7 月房地产市场跟踪新政后市场冲高回落，去库存任重道远----2024年6月房地产市场跟踪最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升----2024年 5月房地产市场跟踪双轨制渐行渐近，关注配售型保障房对商品房市场的冲击----2024年 4 月房地产市场跟踪消费类基础设施 REITs对房企融资影响几何？----2024年3月房地产市场跟踪重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳转向信号下的老路新履——2024 年 10 月房地产市场跟踪在大环境变化下，房地产政策组合拳相继打出，推动存量政策落实以及增量政策出台，行业利好持续释放，助力市场逐步向止跌回稳预期发展。货币化安置政策对需求端带来一定刺激，但难重现历史盛况，短期库存去化依赖政府端更甚于居民端。白名单信贷扩容，优化项目融资机制，在进一步保障项目交付同时助力购房信心恢复。10 月 17 日，国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部等五部委介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。有关部门将指导各地迅速行动，抓存量政策落实（“四个取消”即 取 消 限 购、限售 、限价、 普通住宅 和非普通 住宅标准 ；“四个降低”即降低住房公积金利率、首付比例、存量贷款利 率 、 “ 卖 旧 买 新 ” 换 购 住 房 税 费 负 担 ） ， 抓 增 量 政 策（“两个增加”即货币化安置和白名单信贷扩容）出台，推动房地产市场止跌回稳。新增货币化安置 100 万套城中村和危旧房改造。本轮货币化安置侧重的项目主要包括两点：（1）群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的项目；（2）征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，切实维护群众合法权益；资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。主要政策包括五条：（1）重点支持地级以上城市。（2）开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。（3）允许地方发行政府专项债。（4）给予税费优惠。（5）商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，还可以在 100 万套基础上继续加大支持力度。www.ccxi.com.cn市场跟踪房地产行业2024 年 10 月房地产市场跟踪：重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳信号下的老路新履www.ccxi.com.cn2“白名单”项目信贷规模增加到 4 万亿元。截至 10 月 16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到 2.23 万亿元，到年底审批通过金额将超过 4 万亿元，项目融资机制也将进一步优化，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。中诚信国际认为，9 月底以来房地产利好政策频出，“四个取消”及“四个降低”以及中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回稳的表述，均旨在提振市场信心、改善预期，推动房地产市场积极变化，10 月“两个增加”的增量刺激政策，意在进一步从供需两端发力推动去库存、提升市场活跃度。货币化安置方面，从历史来看，上一轮货币化安置主要出现在 2014~2017 年，背景同样是地产景气度低迷，特别是三四线城市库存压力大。四年间货币化安置的套数分别达到 47 万套、180 万套、294 万套和 365 万套，商品房待售面积由 2016 年初 7.39 亿平方米高位下降至 2018 年末 5.24 亿平方米，其中住宅由 4.60 亿平方米下降至 2.51 亿平方米，去库存效果明显。从当下来看，截至 2024 年 9 月末，商品房待售面积为7.32 亿平方米，其中住宅 3.77 亿平方米，库存水平已经逼近 2016 年初历史高位水平，然而与上一轮货币化安置不同的是，居民部门杠杆率已经很高（2014 年末为 36.00%，2024 年 6 月末为 63.50%），同时收入增长预期明显趋弱，难再重现上一轮全民炒房去库存盛况。理想情况下，本次货币化安置有望推动消化 0.8 亿平方米商品房库存，规模看上去不大，但仍对市场有一定积极作用，且后续还有增量计划，仍保留一定的想象空间。白名单信贷新增方面，从 10 月中旬到年底的 2 个半月内，“白名单”项目的信贷规模将要再增加 1.77 万亿元，无论是项目覆盖范围，还是融资审批流程均将进一步优化，在解决项目资金、保证项目交付的同时，也让持币观望的居民对于房地产市场特别是购买新建商品住宅的信心得到一定恢复。但是也应该关注到金融机构在新增融资贷款审批方面依然保持审慎态度，实际的款项落地情况仍需要考量项目本身的质量。总体来看，虽然“白名单”信贷新增政策为房地产市场提供了新的资金支持，但其最终效果还需要在实际操作中逐步显现。重启土储专项债、支持收购存量房等财政政策从盘活土地资产、加快行业去库存、缓解流动性压力等方面给予房地产行业向好发展预期，需持续跟踪关注政策落实的力度和时效性以及实际能够达到的效果。10 月 12 日，国新办新闻发布会上，财政部明确将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳健康发展的措施，具体包括：1、允许2024 年 10 月房地产市场跟踪：重启货币化安置和土储专项债：止跌回稳信号下的老路新履www.ccxi.com.cn3专项债券用于土地储备，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。2、支持收购存量房，优化保障性住房供给。主要包括两项措施：一是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。3、及时优化完善相关税收政策。抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步还将调整优化相关税收政策。从历史上来看，土储专项债始发于 2017 年 7 月，旨在规范土地储备融资行为，建立土地储备专项债券与项目资产、收益对应的制度。2019 年 9 月土储专项债被国务院常务会议叫停，会议明确专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目，在此之前，土储专项债在专项债占比超过 20%，是专项债重点投向领域。随后专项债投向逐渐转为市政建设和产业园区基础设施、社会事业、交通基础设施、保障性安居工程等领域。财政部本轮重启土储专项债，主要是考虑到当前各地闲置未开发的土