上海临港(600848)动态跟踪：积极优化资源布局，持续提升核心竞争力

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024 年 10 月 13 日 公司研究 积极优化资源布局，持续提升核心竞争力 ——上海临港（600848.SH）动态跟踪 买入（维持） 事件：9 月 28 日，公司公告拟与公司控股股东、实际控制人旗下属子公司上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司（简称“漕总公司”）、上海临港现代物流经济发展有限公司（简称“临港物流”）发生两笔关联交易。 点评：公司积极调整资源布局，持续提升核心竞争力，长期业绩有望稳步增长。 积极调整资源布局，持续提升核心竞争力：公司拟以 6.3 亿元的价格收购漕总公司所持有的上海漕河泾颛桥科技发展有限公司（简称“颛桥公司”）70%股权、拟以 13.9 亿元的价格将持有的上海自贸区联合发展有限公司（简称“自贸联发”）94.72%股权转让给临港物流。1）颛桥公司重点围绕智能制造、生命健康、前沿科技等新兴产业构建产业生态链集聚圈，旗下核心资产是颛桥科技绿洲项目，该项目分四期开发，截至 24 年 3 月，项目一期工程已完工且对外出租，二、三期正在开发，四期尚未报批，22 年、23 年该项目分别实现营收 3350 万元、4942万元；截至 24 年 3 月 31 日，颛桥公司净资产账面价值 6.5 亿元，评估值 9.0亿元，评估增值率 39.18%，公司收购对价对应 PB 为 1.4 倍。2）自贸联发主要负责上海洋山特殊综保区陆域部分的开发，22 年、23 年分别实现营收 1.2 亿元、1.7 亿元，净利润 1134 万元、1697 万元；截至 24 年 7 月 31 日，自贸联发的净资产账面值 8.9 亿元，评估值 14.6 亿元，评估增值率 63.68%，公司转让对价对应 PB 为 1.6 倍。我们认为上述交易定价公允，有助于进一步优化公司科技创新产业区域布局，聚力打造世界一流高科技产业园区，提升公司核心竞争力。 24H1 收入高增长，非经常性损益短期拖累业绩：24 年上半年，公司实现营业收入 29.5 亿元，同比增长 41.6%，其中，房屋销售收入 12.1 亿元，同比增长 132.7%，园区运营服务相关收入 2.7 亿元，同比增长 138.0%，23 年末公司销售待结转面积 38.7 万平米或陆续进入结转周期将有效支撑 24 年销售收入增长，同时轻资产服务收入快速增长有效优化收入结构；公司综合毛利率为 65.2%，同比下滑2.1pct，主要因房屋租赁业务毛利率同比下降 4.9pct 至 70.0%；归母净利润 3.1亿元，同比下降 43.4%，扣非归母净利润 3.5 亿元，同比下降 15.6%，业绩下滑主要因期内处置持有物业导致土增税支出同比增加 3.3 亿、其他非流动金融资产公允价值变动亏损 1.1 亿元等因素所致。公司短期业绩下滑主要因非经常性因素影响，长期来看，公司经营稳健，业绩有望随着园区布局升级而稳步增长。 盈利预测、估值与评级：考虑公司园区租赁业务毛利率小幅下滑及短期税金增加等因素，我们下调公司 24-25 年 EPS 预测为 0.38 元、0.47 元（原预测为 0.81元、0.94 元），新增 26 年 EPS 预测为 0.48 元，当前股价对应 24-26 年 PE 为27.8、22.1、21.8 倍，公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势，背靠临港集团资源丰富，作为临港新片区的开发主力军，业务发展稳健，维持“买入”评级。 风险提示：项目销售、施工不及预期，园区出租率不及预期，产业投资亏损等。 公司盈利预测与估值简表 指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 5,999 7,052 8,182 8,551 8,893 营业收入增长率 -4.34% 17.55% 16.02% 4.51% 4.00% 归母净利润（百万元） 1,009 1,061 949 1,193 1,209 归母净利润增长率 -34.28% 5.13% -10.50% 25.72% 1.28% EPS（元） 0.40 0.42 0.38 0.47 0.48 ROE（归属母公司)（摊薄） 5.93% 5.71% 4.99% 6.12% 6.11% P/E 26.2 24.9 27.8 22.1 21.8 P/B 1.6 1.4 1.4 1.4 1.3 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2024-10-11 当前价：10.46 元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018 0755-25310400 zhuangxiaobo@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 25.22 总市值(亿元)： 263.85 一年最低/最高(元)： 8.17/12.56 近 3 月换手率： 13.53% 股价相对走势 -23%-14%-4%5%15%10/2301/2404/2407/24上海临港沪深300 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 0.53 2.13 -8.44 绝对 23.06 14.07 -3.45 资料来源：Wind 相关研报 园区经济活力强，租赁业务稳步增长——上海临港（600848.SH）2023 年中报点评（2023-09-05） 优质资产再获注入，增添金融业态因子——上海临港（600848.SH）动态跟踪（2022-11-11） 资产布局享政策优势，园区租售业务高增长——上海临港（600848.SH）首次覆盖报告（2022-08-23） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 上海临港（600848.SH） 财务报表与盈利预测 利润表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 5,999 7,052 8,182 8,551 8,893 营业成本 2,715 3,486 4,014 4,434 4,620 折旧和摊销 681 789 865 953 1,040 税金及附加 608 618 1,227 727 738 销售费用 146 148 170 176 181 管理费用 455 481 553 574 593 研发费用 0 0 0 0 0 财务费用 479 557 587 661 692 投资收益 150 173 138 207 228 营业利润 1,807 2,244 1,936 2,440 2,472 利润总额 1,817 2,246 1,947 2,448 2,479 所得税 470 644 513 645 654 净利润 1,347 1,602 1,434 1,803 1,826 少数股东损益 338 542 485 610 617 归属母公司净利润 1,009 1,061 949 1,193