解构美国系列第十六篇：特朗普如何激活美国地产，现实与挑战

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2025 年 12 月 27 日 总量研究 特朗普如何激活美国地产：现实与挑战 ——解构美国系列第十六篇 核心观点： 为什么我们认为特朗普房改将难以提振美国房地产？在 2024 至 2025 年美联储大幅降息背景下，由于房贷利率降幅有限，美国房地产市场并未迎来复苏周期，仍呈现“供需两弱”状态。展望看，随着 2026 年美国中期选举临近，“特朗普房改”呼之欲出，我们推测大致会沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径，但考虑到大幅降息难以有效传导至房贷利率，政策端亦受立法、司法等约束，叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构或难以在短期逆转，基准判断是 2026 年美国房地产维持弱复苏状态。若想要美国地产周期出现明显复苏，我们测算 5%左右的房贷利率或是美国地产周期的启动指标，若房贷利率降至合意区间，对应的 10 年期美债利率或在 3.2%-3.3%左右。 在 2024 至 2025 年美联储大幅降息背景下，美国房地产市场并未迎来复苏周期，仍呈现“供需两弱”状态。 需求端方面，受高房价、高房贷利率及可负担性危机影响，居民购房和按揭需求持续走低，2025 年新房和成屋销售量低于 2024 年水平。供给端方面，成屋市场因“锁仓效应”库存偏紧，新房供给受建材关税税率上涨与利率波动影响而回落，美国房价在供给紧张支撑下延续高位。 为何美联储降息以来，美国房地产市场依然疲弱？ 核心原因在于房贷利率降幅有限。尽管美联储连续降息，但关税政策下的“再通胀”和美国债务危机下的“去美元化”两个叙事依然在长期推高期限溢价，房贷利率维持 6%以上的高位，明显高于存量抵押贷款利率均值 4.3%左右的水平，在“锁仓效应”下美国成屋供给不足，新屋供给在关税扰动下趋弱，共同导致了美国房屋供应短缺。同时，由于供给端长期偏紧，房价延续上涨趋势，形成“供给紧张→房价上涨→需求进一步恶化”的循环。 2026 年“特朗普房改”呼之欲出，美国房地产能否迎来复苏周期？ 随着 2026 年美国中期选举临近，“特朗普房改”呼之欲出，我们推测大致会沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径，涉及延长住房贷款最长年限、让房贷利率可转移，以及宣布国家紧急状态，释放联邦土地用于住房建设等思路。但考虑到大幅降息难以有效传导至房贷利率，政策端亦受立法、司法等约束，叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构或难以在短期逆转，基准判断是 2026 年美国房地产维持弱复苏状态。 如何构建观测美国房地产周期的前瞻指标？ 展望 2026 年，尽管基准情况是美国地产弱修复，但构建前瞻变量对研究美国地产周期仍有重要作用。通过观察美国现有房贷利率与存量房贷利率之间的利差，可以较好把握美国地产周期的拐点。历史数据显示，当利差回落至 90-100bp 区间，也即 5%左右的房贷利率或是美国地产周期的启动指标，若房贷利率降至合意区间，对应的 10 年期美债利率或在 3.2%-3.3%左右。 风险提示：全球大宗商品价格出现波动，美国经济超预期衰退。 作者 分析师：赵格格 执业证书编号：S0930521010001 0755-23946159 zhaogege@ebscn.com 分析师：周欣平 执业证书编号：S0930525070005 010-57378026 zhouxinping@ebscn.com 相关研报 2026 年特朗普将如何启动住房改革？——解构美国系列第十五篇（2025-12-18） 美元指数突破 100 后，强势美元将维持多久？——解构美国系列第十四篇（2025-11-06） 减税法案顺利落地，可以对冲关税压力吗？ ——解构美国系列第十三篇（2025-07-04） 近期美债收益率为何再次上行？——解构美国系列第十二篇（2025-05-16） 特朗普释放和解信号，中国掌握谈判主导权 ——《大国博弈》系列第八十三篇（2025-04-27） 关税互搏，中美经济韧性谁更强？——《大国博弈》系列第八十二篇（2025-04-10） 特朗普升级全球关税战，对华后续军棋推演——《大国博弈》系列第八十一篇（2025-04-03） 减税法案或是美国经济预期转折点——解构美国系列第十一篇（2025-03-26） 美国政府停摆迫近，影响几何？——《大国博弈》系列第八十篇（2025-03-11） 中美关税第二轮，双方在如何出牌？——《大国博弈》系列第七十九篇（2025-03-05） 从减税视角出发，特朗普后续关税力度几何？——《大国博弈》系列第七十八篇（2025-02-20） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 宏观经济 目录 一、美联储启动降息以来，美国房地产市场依然“供需两弱” ................................................ 4 二、为何美联储降息以来，美国房地产市场依然疲弱？ ........................................................... 6 三、中期选举将近，2026 年美国房地产周期能否重启？ .......................................................... 9 四、风险提示 ........................................................................................................................ 13 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 宏观经济 图目录 图 1：在美联储降息周期中（灰色部分），美国房地产市场销售端普遍会受到明显提振，但 2024 年以来却震荡偏弱 .................................................................................................................................................................... 4 图 2：美国住房抵押贷款市场规模自 2022 年触顶后持续收缩，指向美联储降息后，美国居民购房意愿尚未明显修复 .................................................................................................................................................................... 4 图 3：2025 年以来，美国新建私人住宅在建量与完工量均呈现回落趋势 ..............