房地产行业研究：上广深政策齐落地，风向标意义明显

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024 年 9 月 29 日，上海、广州、深圳接连出台楼市新政。上海市新政主要内容包括：调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策；广州全域取消居民家庭购买住房各项限购政策；深圳新政主要内容包括：优化分区住房限购、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策。 点评 调整限购政策，降低购房门槛，引导需求入市。一、上海：①新政放松外环外购房要求，范围更广。此前非沪籍居民购房，需在上海缴纳社保或个税年限满 3 年及以上，其中五大新城以及南北转型等重点区域为 2 年及以上，自贸区临港新片区为 1 年及以上。本次政策调整为非沪籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房，需在上海缴纳社保或个税年限满 1 年及以上。②释放部分持居住证人群的需求，持居住证的非沪籍家庭，在满足标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长 7 年的时间才能实现落户。新政后该部分人群最多可提前 4 年，享受到等同落户上海的购房待遇。③针对在临港新片区工作，但居住于新片区以外的人群，可在临港增购 1 套住房。二、广州：全域取消限购，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格。三、深圳：①优化限购套数，释放需求。本地户籍可在外围区域再购买 1 套住房；多子女的非深籍居民家庭，可再购买 1 套住房；②大幅降低购房所需的社保年限。核心区由 3 年降至 1 年，外围无需社保。③取消限售及限价。 下调首付比例，降低准入门槛。上海首套住房的最低首付比例从 20%下调至 15%；二套住房核心区的最低首付比例从 35%下调为 25%，差异化政策区域（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）的最低首付比例从 30%下调至20%。深圳首套住房的最低首付比例从 20%下调至 15%，二套住房的最低首付比例从 30%下调为 20%（深汕合作区 15%）。 上海广州深圳共同打响新政后第一枪，风向标意义明显。自 9 月 26 日政治局会议提出“回应群众关切，调整住房限购政策”之后，9 月 29 日住建部会议强调“要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购”。三大一线城市于国庆节前共同打响政策放松的第一枪，具备明显的风向标意义。预计近期北京或将有望跟进楼市放松，四季度各地楼市出台更多政策值得期待。 把握四季度地产行情。本周国新办发布会及政治局会议持续释放重磅利好，后续货币政策、财政政策、房地产金融政策有望共同发力。今日上海、广州、深圳的新政已经先行，随着四季度各项政策加速落地，将加快地产止跌回稳的进程。尽管基本面的修复尚需时日，但当前地产板块估值低、仓位低，对政策敏感，股价的反应通常快于基本面复苏，政策利好接连出台促进市场预期转好及信心修复，地产股股价迎来快速反弹，应积极把握机遇。 投资建议 本次三大一线城市的楼市新政具有风向标意义，政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后政策落地速度快、有力度，体现出坚定支持地产企稳的意志。方向明确后，预计四季度各项政策将加速落地，若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、越秀地产、保利发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表1：上 海 929 楼市新政前后对比 来源：上海市政府，国金证券研究所 图表2：深 圳 929 楼市新政前后对比 来源：深圳市政府，国金证券研究所 注：外围指盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表3：2022-2024.9 在上海、广州、深圳三地权益拿地金额 TOP20 房企 排行 企业名称 土地宗数(宗) 总权益拿地金额(亿元) 总规划建面(万方) 1 保利发展 19 691 254 2 招商蛇口 12 623 274 3 华润置地 15 566 305 4 中海地产 9 562 169 5 越秀地产 5 416 220 6 华发股份 1 359 134 7 中国铁建 10 317 135 8 建发房产 5 203 113 9 绿城中国 11 199 41 10 广州地铁地产 7 187 89 11 中国中铁 4 172 129 12 象屿地产 5 172 101 13 深圳地铁集团 5 164 184 14 国贸地产 3 148 61 15 万科 3 143 100 16 大华集团 2 134 65 17 保利置业 3 127 70 18 广州城投地产 1 99 164 19 中华企业 8 98 37 20 中建二局 3 96 46 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表4：A 股 地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 0510152025302016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/12024/1/12024/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码获取更多服务 图表5：港 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港 股物业股 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表7：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 2023A 2024E 2025E 000002.SZ 万科 A 中性 992 8.2 -12.5 223.1 121.6 -79.2 4.4 -46% N/A N/A 600048.SH 保利发展 买入 1,201 9.9 13.2 12.2 120.7 91.0 98.1 -34% -25% 8% 001979.SZ 招商蛇口 买入 1,017 16.1 16.0 13.2 63.2 63.4 76.9 48% 0% 21% 600153.SH 建发股份 买入 276 2.1 4.1 3.3 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 322 12.7 12.2 9.8 25.3 26.3 32.9 -32% 4% 25% 600325.SH 华发股份 买入 186 10.