广发宏观:如何理解“房屋养老金”试点

识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 7 [Table_C ontacter] 本报告联系人: [Table_Page] 宏观经济研究报告 2024 年 8 月 26 日 证券研究报告 [Table_Title] 广发宏观 如何理解“房屋养老金”试点 [Table_Author] 分析师: 吴棋滢 SAC 执证号:S0260519080003 SFC CE.no: BQN213 021-38003588 wuqiying@gf.com.cn [Table_Summary] 报告摘要: 2024 年 8 月 23 日,国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会(住房和城乡建设部)1,指出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制”、“目前,上海等 22 个城市正在试点”。  “房屋养老金”这一概念并非首提,也非突发性的政策,它最早源自 2022 年住建部部署开展的全国自建房安全专项整治行动。当时住建部表示“要研究建立房屋体检制度,强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋‘养老金’制度,更好解决既有房屋维修资金来源问题”。同期国办印发《全国自建房安全专项整治工作方案指出》,“完善房屋质量安全强制性标准,研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。所以,它在本质上属于是一个房屋安全范畴相关的概念。 2022 年 5 月 2 日,针对湖南长沙居民自建房事故,住建部开展全国自建房安全专项整治,表示2“要研究建立房屋体检制度,强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋‘养老金’制度,更好解决既有房屋维修资金来源问题。要研究建立房屋质量保险制度,以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。” 2022 年 5 月 4 日,国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》,表示3要“逐步建立城乡房屋安全管理长效机制”、“完善房屋质量安全强制性标准,研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。加快建立健全农村房屋建设管理和城镇房屋安全管理相关法规,加强地方性法规建设,完善城乡房屋安全管理制度体系。”  2023 年两会期间,两会代表进一步形成有关“房屋养老金制度”的建议或提案,从两份提案的设想来看,一是建议从土地出让收入中提取一定比例作为房屋养老金;二是形成公共账户和个人账户两部分,前者主要是来自土地出让金等,后者是住宅专项维修资金账户。2023 年 6 月,住建部指出,打造“好房子”样板,研究建立房屋体检、养老、保险三项制度,为房屋提供全生命周期安全保障。 2023 年两会期间,全国政协委员柴强在采访时建议4:“每年从当年土地出让收入(地价款)或净收益(出让收入减去出让成本)中提取一定比例,如按照土地出让收入 5%以上或土地出让净收益 20%以上计提,作为房屋养老金。” 全国人大代表佘才高建议5:“房屋养老金实行分类管理,由公共账户和个人账户两部分组成”、“公共账户资金 1 http://www.scio.gov.cn/live/2024/34507/tw/ 2 https://www.gov.cn/xinwen/2022-05/02/content_5688406.htm 3 https://www.gov.cn/gongbao/content/2022/content_5696246.htm 4 https://m.21jingji.com/article/20230308/herald/538ab264a0b591da9eb89b9e8a23fcbf.html 5 https://www.jsrd.gov.cn/hyzl/qgrdh/d_11238/yajy/202303/t20230308_546941.shtml 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 7 [Table_PageText] 宏观经济研究报告 来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等……主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务”、“个人账户是指住宅专项维修资金账户,主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。” 2023 年 6 月,《学习时报》发表住建部党组书记、部长倪虹文章《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》6,文章指出提高住房建设标准,提升物业服务水平,打造“好房子”样板,研究建立房屋体检、养老、保险三项制度,为房屋提供全生命周期安全保障,让人民群众的居住生活更加舒适美好。房屋养老金制度是筑牢城市安全保障网推进房屋安全治理现代化,保障房屋全生命周期管理,促进经济社会和谐发展的重要理论创新和实践探索。  2024 年这一线索继续推进。在本次受到市场关注的新闻发布会之前,住建部在 8 月 2 日有关新型城镇化战略的发布会也已初步阐述了关于房屋养老金的制度设计理念。简单理解就是,针对房子“变老”和“生病”的问题,建立定期体检制度+房屋保险制度+房屋养老金制度,其中房屋养老金制度负责提供资金保障。我们理解这依然是一个基于住房质量和安全范畴的框架,是一个住房供给端的政策。 2024 年 8 月 2 日,国新办举行国务院政策例行吹风会介绍《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》,会议表示7:“房子像人一样也会变老,老了也会生病,这就需要建立房屋定期体检制度,按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次,及时查找和发现问题,有针对性地消除发现的安全隐患。还要建立房屋保险制度,通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。另外,建立房屋养老金制度,为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障,我们将加快推进这三项制度的建设。”  房屋养老金制度也并非我国首创,在其它国家已有类似的实践体系。作为 2023 年住房和城乡建设智库重点研究课题“房屋养老金制度研究”基金项目,上海房地产科学研究院(焦瑜、郝艳婷等,2024)的研究8梳理了英国、美国、日本、新加坡等国的经验,这些国家均有不同形式的维修资金制度。另一篇相关研究(严荣、郝艳婷、郭戈,2024)建议参考个人养老金制度,将房屋养老金分为公共账户、个人账户、补充账户。其中公共账户依托于财政出资,包括国有土地出让收入、老旧小区更新改造资金、地方财政补助资金,其他房地产相关税收为辅,主要用于房屋定期体检等;而个人账户则建立在已有的住宅专项维修资金,不增加额外负担。 例如,美国的维修准备金是一种应急储备资金,在设施设备需要大修时使用。这种大修可能包括一些比较昂贵的项目,比如更换电梯、维修屋顶等。维修准备金可以确保物业在这些紧急情况下能够及时得到修复,避免对业主的生活造成影响。业主协会通常会在法律法规的框架内采取一些强制性措施,确保物业维修资金的续缴和合理使用。常见的强制性措施

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2024-08-27
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