房地产行业周度观点更新：房屋养老金制度意味着什么？

请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨行业研究丨行业周报丨房地产[Table_Title]房屋养老金制度意味着什么？——房地产行业周度观点更新 报告要点[Table_Summary]狭义的房屋养老金（个人账户）即住宅专项维修资金，目前各城市基本围绕 2007 年《住宅专项维修资金管理办法》落地执行，共性在于：首期单平交存金额一次性缴纳建安工程造价的 5%-8%、后续余额不足 30%时应当续缴等。政府建立公共账户是后续重点，可能的资金来源包括相关公共财政投入；前期缴纳不足或者余额不足的老旧小区可能涉及补缴压力。此外，物业公区运营收益可部分补充养老金账户，但住宅小区相关修缮也提供业务机会。房屋体验、保险及养老制度的建立，是适应后城镇化和存量住宅时代的必要之举，但也不应简单类比持有税。分析师及联系人[Table_Author]刘义SAC：S0490520040001SFC：BUV416%%%%%%%%1请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨更多研报请访问 长江研究小程序 房地产cjzqdt11111 [Table_Title2]房屋养老金制度意味着什么？——房地产行业周度观点更新行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2]周度观点 行业仍在寻找新均衡，今年前几月下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，下半年跌幅逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆概率提高。今年 4 月份市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察基本面现实的改善进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。周度核心内容跟踪市场：本周长江房地产指数-3.36%，相对沪深 300 的超额收益为-2.81%，行业排名相对靠后（24/32）；年初至今长江房地产指数-23.51%，相对沪深 300 的超额收益为-20.48%，行业排名相对靠后（22/32）。本周板块表现不佳，开发类标的普遍下跌，物管、收租类也以下跌为主。 政策：加快构建房地产发展新模式，推进现房销售，研究建立房屋体检、养老金、保险制度等。 中央：商业银行已审批房地产“白名单”项目 5392 个，审批通过融资金额近 1.4 万亿元，城市协调机制敦促各责任主体继续推动；保交房攻坚战目标任务锁定在建已售未交付的 396 万套住房；积极推进收购已建成的存量商品房用作保障房；加快构建房地产发展新模式，包括有力有序推进现房销售，建立城市房地产融资协调机制，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度等。地方：长沙拟收购已建成未售商品房转保障房并进一步优化个人住房贷款中住房套数认定标准。成都推出“以旧换新”住房活动。上海将探索实施房屋定期体检制度、房屋安全保险制度、房屋养老金制度，考虑今年先行在浦东等区开展试点，明年将在全市范围推开。销售：本周样本城市新房备案量同比降幅环比持平，二手同比边际持续回落。新房备案同比降幅环比持平，二手边际持续回落。39 城新房成交面积四周滚动同比-11.5%（降幅较上周收窄 0.4pct），年初至今累计同比-33.0%；19 城二手成交面积四周滚动同比+18.7%（较上周降低 5.3pct），年初至今累计同比-3.0%；截至 8 月 23 日，8 月 39 城新房成交面积当月同比-11.4%，19 城二手成交面积当月同比+17.1%，12 城新房及二手合计当月同比+3.2%。 当周热点：房屋养老金制度意味着什么？狭义的房屋养老金（个人账户）即住宅专项维修资金，目前各城市基本围绕 2007 年《住宅专项维修资金管理办法》落地执行，共性在于：首期单平交存金额一次性缴纳建安工程造价的 5%-8%、后续余额不足 30%时应当续交等；但各地仍有差异，如宁波对于中修及中修以上维修项目，政府按照 50%比例提供专项维修补贴。对于前期交存不足、或剩余账面余额不足的老旧小区，如若严格执行标准，业主或需续交相关费用，一定程度加大老旧小区持有成本与交易难度，尤其房屋体验和保险费用可能定期缴纳。政府建立公共账户是后续重点，可能的资金来源或为：土地出让金、老旧小区改造资金、地方财政补助资金、其他房地产相关税收等。此外，需要关注物业企业的相关机遇，公区运营收益可部分补充养老金账户，但住宅小区相关修缮也提供业务机会。房屋体验、保险及养老制度的建立，是适应后城镇化和存量住宅时代的必要之举，既提高持有成本，也会普及折旧意识，将加大差异化定价趋势，但也不应简单类比持有税。风险提示1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月)资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《房贷利率的力度和局限——房地产行业周度观点更新》2024-08-18•《销售累计同比降幅继续收敛，房价环比降幅略有收窄——2024 年 1-7 月统计局房地产数据点评》2024-08-18•《收储的变与不变——房地产行业周度观点更新》2024-08-11-36%-22%-7%7%2023/82023/122024/42024/8房地产沪深300指数2024-08-25%%%2请阅读最后评级说明和重要声明3 / 8行业研究 | 行业周报图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 8 月 23 日） 累计收益排名22/32周度涨跌幅长江行业排名24/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)-23.51%年初以来累计超额收益(相对沪深300)-20.48%行业周度涨跌幅(长江房地产指数)-3.36%超额收益(相对沪深300)-2.81%证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来306-3.12%-5.13%-18.48%70-1.93%-3.94%-13.70%26-0.56%2.45%11.04%001979.SZ招商蛇口8384.52%5.23%0.50%9909.HK宝龙商业153.17%2.77%-6.81%0405.HK越秀房产信托基金432.15%-3.06%-24.60%601155.SH新城控股210-0.64%-4.02%-18.49%6626.HK越秀服务421.35%2.73%19.72%2191.HK顺丰房托210.36%4.48%11.17%002244.SZ滨江集团251-1.10%0.11%12.09%3319.HK雅生活服务331.20%-6.64%-27.86%1503.HK招商局商业房托120.00%11.11%-6.80%600383.SH金地集团153-2.87%7.28%-21.81%0816.HK金茂服务221.16%6.94%54.55%600266.SH城建发展89-3.06%3.78%-12.65%2156.HK建发物业360.73%-0.72%-11.75%508006.SH富国首创水务REIT-2.54%5.