房地产行业深度研究报告：农村土地破局

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2024 年 08 月 16 日 房地产行业深度研究报告 推荐 （维持） 农村土地破局  我国农村“三块地”改革分为农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革。我国土地分为农用地、建设用地、未利用地，其中建设用地包括：1）国有城镇建设用地，主要位于城市市区，属于国家所有；2）农村集体建设用地，包括集体经营性建设用地、宅基地、农村基础设施与公益用地，属于村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。  截至 2016 年我国农村集体建设用地约 3.2 亿亩，宅基地约占 6 成。1）2016 年末全国农用地面积约 96.8 亿亩，建设用地面积约 5.9 亿亩，其中国有建设用地2.7 亿亩、集体建设用地 3.2 亿亩。2）根据自然资源部估算，2016 年全国宅基地面积约 1.84 亿亩，约占农村集体建设用地面积的 58%。3）参考国务院发展研究中心农村经济研究部叶兴庆对集体经营性建设用地面积的测算，截至2013 年底集体经营性建设用地面积约 0.42 亿亩，占农村集体建设用地比重约13%。  过去试点集体经营性建设用地同价同权入市，是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，但实际运行中因收益分配不均衡，影响政策实施效果。1）过去集体土地必须征收为国有土地后方可出让使用权，地方政府主导土地征收、出让，获得主要土地增值收益；我国提出集体经营性建设用地与国有土地同价同权入市，主要目的是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，保障农民利益，同时也能增加土地供应，起到平抑地价效果。2）入市的集体经营性建设用地用途限制在工业、商业、租赁住房等持有运营类业态，难以起到平抑住宅地价的作用；同时集体经营性建设用地同价同权入市难度较大，集体土地入市收益主要归于村集体成员，会对国有建设用地形成竞争，影响地方政府推进集体经营性建设用地入市的积极性。  宅基地无法进行抵押，有偿转让仅限于本集体经济组织内部，现实中还存在一户多宅、粗放利用等问题。1）过去宅基地制度设计的主要目标是保障农民“居者有其屋”，要求集体所有、成员使用、无偿分配、限制流转、禁止抵押，但随着经济发展农民最基础的居住得到较好保障，过去的宅基地制度难以满足农民宅基地变现、成为进入城市启动金的需求。2）我国积极探索宅基地“三权分置”有效实现形式，但当前农民仍对占有的宅基地缺乏自由处置权，有偿退出范围有限。3）宅基地管理中一户多宅和超标准建房普遍存在，2016 年全国农村人均宅基地面积为 214 平米/人，超过大部分省市规定的人均宅基地 120平米/人的控制标准；而由于宅基地取得无价，存在粗放利用问题，据自然资源部 2018 年 4-6 月的调研，16 省份闲置宅基地约 860 万宗，占比 6.32%。  当前农地改革面临商品房供给过剩后的下行期，集体经营性建设用地入市在当下反而增加城市库存。部分城市展开试点，给予退还宅基地的农民购房补贴。1）与过去农地改革试点面临的市场环境不同，当下房地产市场处于供给过剩后的下行期，2024 年 4 月百城新建商品住宅库存去化周期为 26.5 个月，去化周期较 2021 年上半年已增加一倍，此时集体经营性建设用地入市反而增加城市供给。2）部分城市探索农民宅基地退出后，给予购房补贴，作为进入城市启动金。  投资策略：前期报告我们重点提示警惕 2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的 ROE，才能预期板块趋势性机会。未来农地改革可能成为推动农民进城、实现地产真正去库存的突破口之一，建议关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、华润万象生活、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。  风险提示：收入预期恶化，负反馈延续；宅基地及集体经营性建设用地面积估算可能存在偏差。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 109 0.01 总市值(亿元) 9,512.04 1.17 流通市值(亿元) 8,986.88 1.41 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -3.6% -6.4% -41.2% 相对表现 -1.1% -10.8% -24.4% 相关研究报告 《穿透 ACN，本质是管控力——存量房时代系列报告（三）》 2024-08-05 《房地产行业 7 月百强房企销售数据点评：景气度回落，销售仍疲弱》 2024-08-03 《房地产行业周报（2024 年第 30 周）：上半年土地出让收入同比下滑 18%，二手房成交同比持续上升》 2024-07-30 -40%-26%-13%1%23/0823/1023/1224/0324/0524/082023-08-15~2024-08-15房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 投资主题 报告亮点 截至 2016 年我国集体建设用地体量约为国有建设用地的 1.2 倍，其中宅基地占集体建设用地比重约为 58%。1）据自然资源部数据，2016 年末全国农用地面积约 96.8 亿亩，建设用地面积约 5.9 亿亩，其中国有建设用地 2.7 亿亩、集体建设用地 3.2 亿亩。2）据有关部门测算，2016 年我国宅基地面积约 1.84亿亩，占集体建设用地比重约 58%；2013 年底集体经营性建设用地面积约0.42 亿亩，占集体建设用地比重约 13%。 过去试点集体经营性建设用地同价同权入市，是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，保障农民利益。过去农村土地征收涉及土地所有权的转换，政府是唯一仲裁者，土地征收制度帮助其获得了巨大的土地增值收益，促使地方政府形成了“卖地谋发展”的经济增长模式。我国提出集体经营性建设用地与国有土地同价同权入市，主要目的是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，保障农民利益，同时也能增加土地供应，起到平抑地价效果。 农民仍对占有的宅基地缺乏自由处置权，有偿退出范围有限，部分地区探索“地票”制度，本质上是实现增加城市建设用地指标。重庆曾开展地票制度探索，将闲置的农民宅基地、集体性经营建设用地、农民公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地，按照法定程序征转为国有建设用地。通过这个过程实现农民进城、农村限制的宅基地转化为耕地、城郊结合部耕地转化为建设用地，促进城市发展。 与过去农地改革试点面临的市场环境不同，当下房地产市场处于供给过剩后的下行期，继续推动集体经营性建设用地入市反而会增加城市供给；部分城市尝试给予退出宅基地的农民购房补贴，本质是提高城镇化率，鼓励农民进城去库存。 投资逻辑 前期报告我们重点提示警惕 2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定