房地产行业-基于上市保障房REITs项目财报的深度研究：保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 保障房项目收益率与运营成本和收储价格的关系 -基于上市保障房 REITs 项目财报的深度研究 房地产/公募 REITs 2024 年 8 月 14 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：陈希瑞 执业证书编号：S0740524070002 Email：chenxr@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liy@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市 REITs 数 40 行业总市值(亿元) 1151.33 行业流通市值(亿元)元) 584.95 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 [Table_Report] 相关报告 [Table_Summary] 公募 REITs 行业研究报告-20240814 ◼ 2021 年以来，随着保租房提出和相关政策推动，住房租赁行业快速发展，2023 年7 月，党中央在政治局会议中首次提出房地产市场供求关系发生重大变化，继 2024年 4 月 30 日中央政治局会议首次提出“消化存量房产”后，7 月 30 日，中共中央政治局会议再次提出坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，保障房收储及保障房 REITs 成为市场的关注点，目前 5 单已上市保租房 REITs，其中有 4 单披露过年报，具体情况： ◼ 红土创新深圳人才安居 REIT 资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆 4 个保租房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。红土深安居 REIT 运营稳健，出租率维持高位。2023 年租金收入为 5403 万，总成本 2995万，其中折旧摊销金额约 2160 万，占总成本 72%，若以商品房计价该项目价值约 85亿，其对应商品房租售比为 0.64%。 中金厦门安居保租房 REIT 资产为园博公寓项目、珩琦公寓项目 2 个保租房项目，位于厦门市集美区。中金厦门 REIT 收入稳中有升，出租率维持高位， 2023 年租金收入为 7685 万，总成本为 5139 万，其中折旧摊销 3167 万元，占总成本 62%，若以商品房计价该项目价值约 63 亿，其对应商品房租售比为 1.22%。 华夏北京保障房 REIT 资产为文龙家园项目,熙悦尚郡项目 2 个保租房项目，分别位于北京市海淀区和朝阳区。华夏北京保障房 REIT 收入稳健，出租率维持高位。2023年租金收入为 7301 万，年总成本为 4408 万，其中折旧摊销 2360 万元，占总成本54%，若以商品房计价该项目价值约 85 亿，其对应租售比为 0.86%。 华夏华润有巢 REIT 资产为有巢泗泾项目、有巢东部经开区 2 个保租房项目，位于上海市松江区。华润有巢 REIT 收入稳健，出租率维持高位但有所波动。2023 年租金收入为 7841 万，全年总成本为 7570 万，其中 4325 万为折旧摊销，占总成本的57%。若以商品房计价该项目价值约 46 亿，其对应租售比为 1.71%。 ◼ 投资建议： 二十届三中全会与 730 政治局会议对地产表述均重点强调了加大保障性住房建设和供给，在政策支持商品房收储用作保障房的背景下，我们预计一二线城市将稳步开展库存收储工作，建议重点关注一线城市的地方国企及优质央企，如城投控股、城建发展、华发股份、招商蛇口、金地集团、华润置地、中国海外发展等。 ◼ 风险提示： 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 75%95%115%135%REITs指数上证指数 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业深度报告 内容目录 1. 保障房收储情况概述 ....................................................................................... - 5 - 2. 红土创新深圳人才安居 REIT .......................................................................... - 7 - 3. 中金厦门安居保障房 REIT ........................................................................... - 12 - 4. 华夏北京保障房 REIT ................................................................................... - 15 - 5. 华夏基金华润有巢 REIT ............................................................................... - 18 - 6. 投资观点 ....................................................................................................... - 22 - 7. 风险提示 ....................................................................................................... - 22 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业深度报告 图表目录 图表 1：517 地产新政后中央对收购存量房的提及情况汇总 ............................... - 5 - 图表 2：517 新政后各地新增收储情况 ................................................................ - 5 - 图表 3：地产类结构性货币工具发放情况 ........................................................... - 7 - 图表 4：红土创新深圳人才安居 REIT 底层资产概况 ........................................... - 8 - 图表 5：保利香槟苑位置图 ................................................................................. - 9 - 图表 6：凤凰公馆位置图 .................................