房地产行业第32周周报：本周新房二手房成交同比均由正转负；深圳拟收购商品房用作保障房

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2024 年 8 月 14 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房房价下行压力较大——房地产行业 2024 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》（2024/06/18） 《房地产 2024 年 5 月统计局数据点评：多项需求端政策落地带动 5 月销售降幅边际改善，开工与投资降幅仍在扩大》（2024/06/17） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比创下九年多来最大跌幅；刚需产品房价下行压力较大》（2024/05/19） 《房地产 2024 年 4 月统计局数据点评：销售投资降幅扩大，开竣工降幅收窄但仍承压》（2024/05/19） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 32 周周报（8月 3 日-8 月 9 日） 本周新房二手房成交同比均由正转负；深圳拟收购商品房用作保障房 本周新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积同环比均由正转负，政策放松后前期积累的需求基本已经释放完毕，政策效果边际减弱，不过一线城市仍然具备一定韧性，新房成交同比持续正增长。新房成交面积为 188.3 万平方米，环比下降 24.3%，同比下降 5.3%，同比增速由正转负，较上周下降了8.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为 64.3、83.0、40.9 万平方米，环比增速分别为-7.6%、-32.3%、-27.5%，同比增速分别为 50.4%、-24.1%、-27.3%。一线城市同比增速上升了 36.2 个百分点，二、三四线城市同比降幅分别扩大了 21.8、26.6 个百分点。  二手房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负，二手房成交情况相对好于新房，一线城市同比仍保持正增长。18 个城市成交面积为 155.3 万平方米，环比下降 0.9%，同比下降2.4%，同比由正转负，增速较上周下降了 12.8 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-12.0%、4.0%、0.3%，同比增速分别为 40.4%、-18.3%、-22.3%。一线城市同比持续为正，同比增速较上周下降了 29.6 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 3.3、16.6 个百分点.  新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 9700 万平方米，环比增速为 0.2%，同比增速为-4.1%；去化周期为 17.3 个月，环比上升 0.4 个月，同比上升2.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.8、14.6、57.7 个月，环比分别上升0.1、0.7、1.0 个月，同比分别上升2.9、1.0、19.2 个月。  土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。成交土地规划建筑面积为 1419.8 万平方米，环比上升6.4%，同比下跌 52.2%；成交土地总价为 288.2 亿元，环比下跌 18.6%，同比下跌 75.5%；成交土地楼面均价为 2030 元/平，环比下跌 23.5%，同比上升 26.0%；百城成交土地溢价率为 1.7%，环比下降0.5 个百分点，同比下降 0.5 个百分点。  房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 202.9 亿元，环比上升307.5%，同比上升 60.0%（前值：-55.3% ）。总偿还量为 116.1 亿元，环比上升 53.0%，同比下降27.9%（前值：-32.3%） ；净融资额为 86.8 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为3.26%，较上周上升1.9pct，房地产行业相对收益为4.8%，较上周上升 2.8pct。房地产板块 PE 为 14.12X，较上周上升 0.49X。北上资金对食品饮料、医药生物、房地产等加仓金额较大，分别为 10.52、9.26、5.26 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.65%（上周为-0.64%），净买入 5.26 亿元（上周净买入 0.15 亿元）。 政策  中央层面，8 月10 日央行公众号发文，未来随着房地产市场定价趋于理性，租赁需求进一步释放，租售比持续改善回升，住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的。下阶段，要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时，充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。  地方层面，一线城市开启了购房落户、政府收储等政策。1）8 月 6 日，广州市花都区发布买房可享“准户口”待遇的政策，即非广州市户籍人员在花都区购买新房，可以领取花都人才绿卡，花都人才绿卡持有者将享有一系列权益，包括但不限于子女教育、机动车摇号、购房以及安居保障等方面，这些权益与花都户籍居民相同。广州开启了一线城市购房即可落户的新政策，尤其强调“凭人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇”，解决了外来人口子女的教育问题，有利于提高外来人口的置业积极性。2）8 月 7 日，深圳市安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，拟向深圳市域征集商品房用作保障房项目。房源条件包括以下四个：位置合适、户型面积合适（原则上主力户型面积满足保障房户型以及面积 65 平以下的要求）、生活便利、手续齐全。这是一线城市中第二个开启收购存量商品房用作保障房的城市。此前5 月30 日，广州增城政府公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，拟收购商品房作为安置房。不过，广州范围较小，而深圳政策是针对全市开展的，示范效应更强，更具有信号意义，一线城市也正是开启了政府收储，预计其他一线城市后续也有望跟进。 投资建议  我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。一方面，房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。另一方面，重点关注“去库存”政策实际落地情况，尤其是各地地方政府收购存量商品房用作保障