房地产：二手房刚需加快入场，楼市见底？

5.17 新政以来重点城市房地产市场出现好转迹象，步入 7 月，随着政策效果有所减弱以及市场传统淡季来临，新房成交再次出现回落，但核心城市二手房市场保持了一定活跃度。中指研究院基于近期二手房数据走势，剖析市场特征，主要结论如下： 1.重点城市二手房市场延续“以价换量”态势，成交量维持一定规模，7 月北京、成都二手房成交量创近一年以来月度新高。 2.刚需客户入场，二季度北京、上海 300 万以下二手房成交套数同比明显增长、占比提升，核心区低总价、小户型二手房价格已具备吸引力。 3.核心城市二手房成交放量显示出短期购房需求在政策带动下入市节奏加快，但新房市场仍承压，背后反映出当前二手房与新房市场之间置换传导效应减弱，替代效应增强。5.17政策落地已有近 3 个月，8 月二手房市场能否延续高成交仍待观察，短期新房市场筑底行情预计将持续。 一、重点城市二手房市场延续“以价换量”态势，成交量维持一定规模 图：2023 年以来 15 个重点城市二手房量价走势 根据中指数据，2024 年 1-7 月，重点 15 城二手房住宅成交 59.0 万套，同比下降 2.8%，7 月成交 9.9 万套，环比增长 2.9%，同比增长 42.5%。价格方面，根据中指百城价格指数，2024 年 7 月，百城二手住宅均价环比下跌 0.74%，已连续 27 个月环比下跌，同比下跌6.58%。 二手房刚需加快入场，楼市见底？ 表：2024 年 7 月全国 15 个重点城市二手住宅成交量价情况 等级 城市 二手住宅成交套数 二手住宅价格 7 月成交(↓) 7 月环比 7 月同比 1-7 月 累计成交 1-7 月 累计同比 7 月同比 1-7 月 累计涨幅 一线 上海 17792 -24% 46% 112324 5% -6.9% -5.0% 北京 15575 4% 60% 90354 -3% -7.0% -5.5% 深圳 4573 10% 102% 25967 42% -4.3% -2.8% 二线 成都 21240 32% 38% 122365 -9% -6.1% -4.0% 南京 9965 6% 46% 57853 -8% -9.6% -6.1% 杭州 6318 -16% 115% 38462 15% -7.2% -4.6% 青岛 5965 3% 25% 38641 5% -7.0% -4.4% 苏州 5821 31% 30% 34280 -18% -9.0% -6.1% 海口 2184 22% 26% 13408 12% -5.1% -3.5% 三四线 佛山 5238 13% 2% 30484 -14% -5.8% -3.7% 清远 1683 10% -10% 12333 -15% / / 烟台 1193 19% 54% 5604 -25% -8.7% -5.1% 遵义 529 12% -17% 3794 -8% / / 衢州 415 -3% 24% 3136 -25% / / 淮北 177 26% -12% 1098 -27% / / 数据来源：中指数据 CREIS 分城市来看，7 月，多数城市二手房成交同比增长，深圳、杭州增幅均超 100%，北京、烟台增幅超 50%。其中北京、成都 7 月成交量均为近一年以来月度最高水平，上海二手房成交量环比虽有回落，但仍维持在较高水平。累计来看，1-7 月，上海、深圳、杭州、青岛、海口同比增长，其余城市累计同比仍下降。价格方面，各重点城市二手住宅价格同比均下跌，短期来看，二手房市场以价换量态势仍将延续。 二、刚需客户入场，二季度北京、上海 300 万以下房源成交明显增长 二手房更加契合刚需客户的“总价不高、即时可住”等刚性需求特征，随着二手房价格持续下跌，二手房性价比开始显现，北京、上海等部分核心城市刚需客群开始进入二手房市场。  北京：2024 年二季度 300 万以下二手住宅成交同比增长 51.1% 图：2020 年 7 月至 2024 年 7 月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势 数据来源：中指数据 CREIS 表：北京二手住宅成交结构 时间 成交套数(套) 成交占比 300 万以下 300-500 万 500-800万 800-1000 万 1000-2000万 2000 万以上 300 万以下 300-500 万 500-800万 800-1000 万 1000-2000万 2000万以上 2023Q1 9943 14694 12943 3938 3020 575 22.0% 32.6% 28.7% 8.7% 6.7% 1.3% 2023Q2 8382 12499 11015 3411 2720 467 21.8% 32.5% 28.6% 8.9% 7.1% 1.2% 2023Q3 8076 10946 8785 2582 2697 599 24.0% 32.5% 26.1% 7.7% 8.0% 1.8% 2023Q4 9625 11279 8425 2428 2947 655 27.2% 31.9% 23.8% 6.9% 8.3% 1.9% 2024Q1 9639 10231 7653 2057 2421 475 29.7% 31.5% 23.6% 6.3% 7.5% 1.5% 2024Q2 12665 (51.1%) 13241 (5.9%) 9325 (-15.3) 2304 (-32.5%) 2958 (8.7%) 634 (35.8%) 30.8% 32.2% 22.7% 5.6% 7.2% 1.5% 注：括号内为同比数值，下同。 数据来源：中指数据 CREIS 北京 6.26 新政对市场带动作用明显，7 月，二手住宅成交套数达 15575 套，环同比分别增长 3.9%、60.3%，二手住宅价格环比下跌 0.87%，跌幅较 6 月收窄 0.03 个百分点，渐显筑底迹象。成交结构方面，低总价房源成交表现相对较好，2024 年二季度北京 300 万以下二手住宅成交同比增长 51.1%，占比较去年同期提升 9.0 个百分点至 30.8%。  上海：2024 年二季度 300 万以下二手住宅成交同比增长 90.7% 图：2020 年 7 月至 2024 年 7 月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势 数据来源：中指数据 CREIS 表：上海二手住宅成交结构 时间 成交套数(套) 成交占比 300 万以下 300-500 万 500-800万 800-1000 万 1000-2000 万 2000 万以上 300 万以下 300-500 万 500-800万 800-1000 万 1000-2000万 2000万以上 2023Q1 13296 19340 9310 2726 2902 443 27.7% 40.3% 19.4% 5.7% 6.0% 0.9% 2023Q2 11545 15971 8542 2595 2985 552 27.4% 37.9% 20.2% 6.2% 7.1% 1.3% 2023Q3 13980 13969 6730 1960 2680 596 35.0% 35.0% 16.9% 4.9% 6.7% 1.5% 20